Wohnen
Kann ich auch bereits fällige Mietzinse gültig hinterlegen?
Nein, wie das Bundesgericht mit Urteil vom 23. März 2021 entschieden hat. Bezahlt ein Mieter wegen eines Mangels den Mietzins nicht und hinterlegt ihn erst nachträglich, ist er nicht vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt.
Der Mieter eines Lagerraums forderte die Vermieterin vergeblich auf, Mängel am Mietobjekt zu beheben. Im September 2018 drohte er ihr an, künftige Mietzinse zu hinterlegen. Die Vermieterin behob die Mängel nach wie vor nicht. Nachdem die Vermieterin mit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs drohte, hinterlegte der Mieter im November 2018 die Mietzinse für den Oktober und den November bei der Schlichtungsstelle. Auf Antrag der Vermieterin hat das Zivilgericht den Mieter angewiesen, den Lagerraum zu räumen. Nach Berufungs- und Schlichtungsverfahren hat das Zivilgericht den Mieter im Mai 2020 ein weiteres Mal angewiesen, den Lagerraum zu räumen. Das Appellationsgericht hat die Berufung des Mieters abgelehnt. Auch das Bundesgericht hat die von dem Mieter eingelegte Beschwerde in Zivilsachen abgewiesen.
Mieter kann fällige Mietzinsen nicht gültig hinterlegen
Behebt die Vermieterin trotz Aufforderung einen Mangel nicht, kann sich der Mieter mit der Hinterlegung des Mietzinses wehren. Macht er dies formell korrekt, ist er vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt. Er ist auch dann geschützt, wenn er sich gutgläubig geirrt hat und tatsächlich gar kein Mangel im Rechtssinne vorliegt. Wie das Bundesgericht festhält, spielt dieser Schutz jedoch nicht, wenn der Mieter den Mietzins formell nicht korrekt hinterlegt. Das Parlament habe mit dieser Bestimmung unter anderem verhindern wollen, «dass illiquide, schikanös handelnde Mieter dieses Recht einsetzen können». Ein Mieter könne insbesondere deswegen nur künftig fällige Mietzinse gültig hinterlegen.
Bezahlt der Mieter einen bereits fälligen Mietzins nicht und hinterlegt ihn nachträglich, ist er entsprechend nicht vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt. Das Bundesgericht weist die Beschwerde folglich ab.