Mietzins
Mietzinserhöhungen: Checkliste für Mieter
Wenn die Vermieterin eine Mietzinserhöhung mitteilt, muss der Mieter diese nicht in jedem Fall akzeptieren. Mit der vorliegenden Checkliste kann der Mieter prüfen, ob die Erhöhung korrekt ist oder ob er mit einer Anfechtung vor der Schlichtungsbehörde Erfolgsaussichten hat.
1. Frist und Form für Mietzinserhöhungen
Die Vermieterin muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
Die Mietzinserhöhung erfolgt erst auf den nachfolgenden Kündigungstermin, wenn die Vermieterin die Mitteilung zu spät zustellen lässt.
- Eingeschriebener Brief: Muss zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter sein. Die Frist beginnt am Tag nach dem Tag zu laufen, an dem der Mieter den Brief entgegengenommen oder abgeholt hat. Holt er das Einschreiben nicht ab, beginnt die Frist einen Tag ab Ablauf der 7-tägigen Abholfrist zu laufen.
- Persönliche Übergabe: Die Frist beginnt einen Tag nach der persönlichen Übergabe zu laufen.
Die Mietzinserhöhung ist nichtig und der Mieter kann die Mitteilung ignorieren, wenn die Vermieterin:
- sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
- sie nicht begründet;
- mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
Aufgepasst: Rechtsmissbrauch ist nicht geschützt. Verzichtet etwa ein Mieter ausdrücklich auf die Einhaltung der Formvorschrift, kann er sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf diese Formvorschrift berufen.
2. Frist und Form für die Anfechtung der Mietzinserhöhung
Sobald der Mieter die Mietzinserhöhung erhalten hat oder diese als zugestellt gilt, hat er ab dem ersten Tag nach dem Empfang 30 Tage Zeit, um die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.
3. Zulässige Gründe für eine Mietzinserhöhung
Neben dem Referenzzinssatz tragen zusätzlich die Teuerung, die Allgemeine Kostensteigerung und allfällige wertvermehrende Investitionen zu einer Erhöhung des Mietzinses bei. Grundsätzlich kann die Vermieterin die vier Gründe kombinieren. Kommt der Mieter nach dem Zusammenrechnen aller Positionen zum Schluss, dass die mitgeteilte Mietzinserhöhung zu hoch ausgefallen ist, lohnt sich der Gang zur Schlichtungsbehörde.
Aufgepasst: Die Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung erfolgt auf der Basis des Nettomietzinses, also des Mietzinses ohne Nebenkosten.
a. Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz entspricht dem durchschnittlichen Zinssatz für Hypotheken. Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert diesen viermal pro Jahr in einer Tabelle.
Steigt der Hypothekarzins, darf die Vermieterin in der Regel den Mietzins erhöhen. Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt so zu einer Mietzinserhöhung von höchstens 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
Aufgepasst: Die Vermieterin darf nur dann den Mietzins erhöhen, wenn der aktuelle Mietzins auch auf dem aktuellen Referenzzinssatz beruht. Hat sie in der Vergangenheit die Senkungen des Referenzzinssatzes – letztmals im März 2020 – nicht weitergegeben, darf sie den Mietzins auch nicht mit Verweis auf den gestiegenen Referenzzinssatz erhöhen. Sie darf ihn aber allenfalls aufgrund der Teuerung, der allgemeinen Kostensteigerung oder wegen wertvermehrenden Renovationen erhöhen.
Wie hoch der Referenzzinssatz bei Mietbeginn oder bei der letzten Mietzinserhöhung war, ist auf der Tabelle des Bundesamts für Wohnungswesens in der linken Zeile ersichtlich. Allenfalls hat die Vermieterin den anwendbaren Referenzzinssatz auch im Mietvertrag oder auf einer allfälligen früheren Mitteilung einer Mietzinserhöhung oder -senkung aufgeführt.
b. Teuerung
Ist die Teuerung seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der allfälligen letzten Mietzinserhöhung gestiegen, darf die Vermieterin bis zu 40% der Teuerung auf den Mietzins abwälzen.
Der Landesindex der Konsumentenpreise misst die durchschnittliche Preisentwicklung der von privaten Haushalten benötigten Waren und Dienstleistungen. Mit dem Berechnungstool des Mieterverbandes kann der Mieter kontrollieren, ob und um wie viel die Vermieterin den Mietzins erhöhen darf.
Aufgepasst: Bei einem indexierten Mietzins darf die Vermieterin dem Mieter maximal die gesamte Teuerung überwälzen. Sie darf im Gegenzug aber weder den gestiegenen Referenzzinssatz noch die allgemeine Kostensteigerung als Begründung für eine Mietzinserhöhung geltend machen.
c. Allgemeine Kostensteigerung
Ein zulässiger Grund für eine Mietzinserhöhung ist auch die allgemeine Kostensteigerung, also wenn die Ausgaben der Vermieterin gestiegen sind. Dies betrifft etwa Unterhalts- und Verwaltungskosten, Versicherungsprämien oder Gebühren, Steuern und Abgaben. Die Vermieterin muss auf Nachfrage des Mieters den Differenzbetrag zahlenmässig begründen. In einem allfälligen Schlichtungsverfahren muss sie zudem auf Antrag des Mieters Belege vorweisen.
Kann die Vermieterin die tatsächliche Kostensteigerung nicht mit einem vertretbaren Aufwand nachweisen, lassen die Schlichtungsbehörden in der Regel eine Pauschale zu, wobei diese in den meisten Kantonen bei 0.5 % pro Jahr angesetzt wird.
Aufgepasst: Rechnet die Vermieterin zahlreiche Positionen über die Nebenkosten ab, kann sie nur einen kleinen Teil der allgemeinen Kostensteigerung über den Mietzins geltend machen, da der grosse Teil bereits mit den Nebenkosten abgedeckt ist.
d. Wertvermehrende Renovation
Schliesslich darf die Vermieterin den Mietzins auch erhöhen, sobald sie eine wertvermehrende Renovation abgeschlossen hat. Auch hier muss die Vermieterin auf Nachfrage des Mieters den Differenzbetrag zahlenmässig begründen und in einem allfälligen Schlichtungsverfahren auf Antrag des Mieters Belege vorweisen.