Mietzins
Mietzins- und Nebenkostenabrechnung
- Wann muss ich die Mietzins und Nebenkosten bezahlen?
- Was passiert, wenn ich Mietzins und Nebenkosten nicht bezahle?
- Wann darf ich den Mietzins hinterlegen?
- Wer haftet für den Mietzins?
- Was bedeutet der Referenzzinssatz?
- Wann muss die Vermieterin den Mietzins senken?
- Was sind Nebenkosten?
- Wie kann ich die Nebenkostenabrechnung überprüfen?
- Muss ich bei Akonto-Rechnungen Nachzahlungen leisten?
- Muss ich bei einer Nebenkostenpauschale Nachzahlungen leisten?
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Wann muss ich die Mietzins und Nebenkosten bezahlen?
Zahlungstermin für Mietzins und allenfalls die Nebenkosten ist am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit. Ist ein anderer Zeitpunkt im Mietvertrag vereinbart oder ortsüblich, gilt dieser.
Was passiert, wenn ich Mietzins und Nebenkosten nicht bezahle?
Bei einem Zahlungsrückstand kann die Vermieterin dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass sie bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis kündigt. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage.
Bezahlt der Mieter auch innerhalb dieser Frist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Wann darf ich den Mietzins hinterlegen?
Der Mieter darf den Mietzins hinterlegen, wenn die Vermieterin einen Mangel nicht beseitigt. Dafür gelten aber strenge Voraussetzungen: Der Mieter muss der Vermieterin eine angemessene Frist setzen und ihr androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist künftig fällige Mietzinse hinterlegen werde. Er muss diese Hinterlegung schriftlich ankündigen und die Mietzinse bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen. Er darf nur künftige, nicht aber bereits fällige Mietzinse hinterlegen.
(Siehe auch: «Kann ich auch bereits fällige Mietzinse gültig hinterlegen?»)
Wer haftet für den Mietzins?
Alle Personen, die den Mietvertrag unterschreiben, haften solidarisch. Die Vermieterin kann also auswählen, bei wem sie den gesamten fälligen Mietzins einfordern möchte. Liegt ein Untermietverhältnis vor, haftet nur die Hauptmieterin.
(Siehe auch «Gilt die Konkubinatswohnung auch als Familienwohnung?»)
Was bedeutet der Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken. Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung gibt den Referenzzinssatz vierteljährlich bekannt. Passt die Vermieterin den Mietzins aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes an, ist der Referenzzinssatz massgeblich.
Wann muss die Vermieterin den Mietzins senken?
Die Vermieterin muss den Mietzins senken, wenn er missbräuchlich ist. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn sie mit der Vermietung einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt oder wenn der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.
Der häufigste Fall eines übersetzten Ertrages betrifft die Senkung des Referenzzinssatzes. Sinkt dieser, kann der Mieter bei der Vermieterin schriftlich ein Herabsetzungsbegehren auf den nächstmöglichen Kündigungstermin stellen.
Schliesslich kann der Mieter von der Vermieterin eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses auch dann verlangen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Solch eine Mietzinsreduktion setzt voraus, dass der Mieter den Mangel weder verursacht hat, noch von ihm beseitigt werden muss.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind die tatsächlich durch die Miete der Wohnung entstandenen Aufwendungen der Vermieterin. Typische Nebenkosten sind Heiz- und Warmwasserkosten, Allgemeinstrom, Hauswartkosten und ähnliche Betriebsaufwendungen. Ebenfalls verrechnen darf die Vermieterin die für die Abrechnung entstandenen Verwaltungskosten.
(Siehe auch: «Muss ich den Frühlingsputz im Treppenhaus bezahlen?»
Wie kann ich die Nebenkostenabrechnung überprüfen?
Stellt die Vermieterin dem Mieter keine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten zu, muss sie auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinweisen, dass er die detaillierte Abrechnung verlangen kann.
Auf Verlangen muss die Vermieterin dem Mieter Einsicht in die Belege über die Nebenkosten gewähren. Der Mieter hat Anrecht darauf, die Originalunterlagen einzusehen. Er kann auch Kopien verlangen, muss diese dann aber bezahlen.
Muss ich bei Akonto-Rechnungen Nachzahlungen leisten?
Ja, sofern die effektiven Kosten für die Abrechnungsperiode höher als die Akonto-Zahlungen sind. Gemäss Bundesgericht gilt betreffend die Höhe der Nachzahlung die Vertragsfreiheit, sofern die Vermieterin die Ausgaben nachweisen könne. Namentlich dürfe der Mieter nicht davon ausgehen, dass er maximal 15- 20% des ursprünglich vereinbarten Betrages nachzahlen müsse.
Muss ich bei einer Nebenkostenpauschale Nachzahlungen leisten?
Nein. Die Vermieterin kann aber die Nebenkostenpauschale erhöhen. Sie muss die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist ankündigen. Die Vermieterin muss dabei das amtliche Formular nutzen und begründen, warum sie die Nebenkosten erhöht. Sie hat sich dabei bei der Berechnung an die Durchschnittswerte der letzten drei Jahre zu halten.