Wer eine Wohnung verschenken möchte, muss allfällige Rechte von Drittpersonen beachten und erb- sowie steuerrechtliche Folgen abklären. 

Selbst eine Wohnungseigentümerin kann nicht zwingend frei über die Wohnung verfügen. So kann beispielsweise ein Vorkaufsrecht bestehen oder das Stockwerkeigentümerreglement kann die Veräusserung einschränken. Zudem ist zu beachten, dass eine Schenkung die erbrechtlichen Pflichten nicht verletzen darf. Wer die Wohnung verschenkt und darin wohnen bleibt, kann zwischen einem Wohnrecht und einer Nutzniessung wählen.

Eigentumswohnung ist nicht immer frei verfügbar

Eine Stockwerkeigentümerin hat kein automatisches Vorkaufsrecht, wenn eine Eigentümer die Wohnung im Stockwerkeigentum verschenken oder anders veräussern möchten. Das Stockwerkeigentümer-Reglement oder allfällige weitere Vereinbarungen können vorsehen, dass die übrigen Stockwerkeigentümerinnen Einsprache gegen eine Veräusserung einer Wohnung erheben dürfen. Die Schenkung ist in diesem Fall nur rechtsgültig, wenn keine der Stockwerkeigentümerinnen innerhalb von 14 Tagen Einsprache eingelegt hat. Die Einsprache ist aber unwirksam, wenn eine Stockwerkeigentümerin sie ohne wichtigen Grund erhoben hat.

Allenfalls besteht aber ein vertragliches oder im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht. Der Vorkaufsberechtigte kann dieses innert dreier Monate ab Kenntnis der Schenkung geltend machen.

Schenkung darf Pflichtteil nicht verletzen

Verschenkt die Eigentümerin die Wohnung ihrem Sohn oder einem anderen gesetzlichen Erben, muss sie schliesslich an das Erbrecht denken. So muss sie die Schenkung als solche deklarieren, damit sie nicht plötzlich als anrechenbarer Erbvorbezug gilt. Zudem darf die Schenkung den Pflichtteil nicht verletzen.

Aufgepasst: Der Bundesrat hat das revidierte Erbrecht per 1. Januar 2023 in Kraft gesetzt. Dank der neuen Bestimmungen kann die Erblasserin freier über den Nachlass verfügen, da diese namentlich den Pflichtteil für die Kinder verkleinern und jenen für die Eltern ganz aufheben.

Finanzielle Folgen einer Schenkung

Wer nach wie vor noch in der Eigentumswohnung wohnen bleiben will, trägt unterschiedliche Kosten, je nachdem ob sich die Eigentümerin für ein Wohnrecht oder für eine Nutzniessung entscheidet. Im Wohnrecht ist sie eine Art Mieter: Sie trägt ohne andere Vereinbarung die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts und des Verbrauchs wie beispielsweise Strom oder den Kabelanschluss. Entscheidet sich die Eigentümerin für die Nutzniessung, übernimmt sie zusätzlich die Kosten für allfällige Hypotheken und für Versicherungen. Auch die steuerrechtlichen Folgen hängen von der gewählten Nutzung ab. Hat sich die Eigentümerin für ein Wohnrecht entschieden, muss die neue Eigentümerin die Vermögenssteuern übernehmen, während die ursprüngliche Eigentümerin lediglich den Eigenmietwert als Einkommen versteuern müssen. Bei der Variante Nutzniessung versteuert die ehemalige Eigentümerin ebenfalls den Eigenmietwert als Einkommen, übernimmt aber zusätzlich die Vermögenssteuer auf dem amtlichen Wert der Wohnung. 

Aufgepasst: Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Versteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft. Bis zur Inkraftsetzung der Vorlage gelten jedoch noch die bestehenden Bestimmungen. 

Wer seine Wohnung verschenkt, sollte zudem mit der Steuerbehörde abklären, welche allfälligen Schenkungs-, Erbschafts-, Grundstücksgewinns- und Erbschaftssteuern anfallen. Die Regelungen variieren von Kanton zu Kanton, teilweise gibt es auch innerhalb eines Kantons verschiedene Regelungen, je nach Wohnsitzgemeinde.

Aktualisiert am 28. September 2025