Loyer
Augmentation de loyer : Checklist pour locataires
Téléchargements
Lorsque la bailleuse communique une augmentation de loyer, le locataire n'est pas obligé de l'accepter dans tous les cas. La présente checklist permet au locataire de vérifier si l'augmentation est correcte ou s'il a des chances de succès en la contestant devant l'autorité de conciliation.
1. Délai et forme pour les augmentations de loyer
La bailleuse doit informer le locataire de l'augmentation de loyer au moins dix jours avant le début du délai de résiliation en utilisant le formulaire approuvé par le canton et en la justifiant.
L'augmentation de loyer n'intervient qu'à la date de résiliation suivante, si la bailleuse fait parvenir la notification trop tard.
- Lettre recommandée : Doit parvenir au locataire dix jours avant le début du délai de préavis. Le délai commence à courir le lendemain du jour où le locataire a pris ou retiré la lettre. S'il ne va pas chercher la lettre recommandée, le délai commence à courir le jour suivant l'expiration du délai de sept jours pour aller la chercher.
- Remise en main propre : le délai commence à courir le jour suivant la remise en main propre.
L'augmentation de loyer est nulle et le locataire peut ignorer la notification si la bailleuse :
- ne la communique pas au moyen du formulaire prescrit ;
- ne la justifie pas ;
- menace de résilier ou prononce la résiliation avec la notification.
Attention : L'abus de droit n'est pas protégé. Si, par exemple, un locataire renonce expressément au respect de la condition de forme, il ne peut pas, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, se prévaloir de cette condition de forme.
2. Délai et forme de la contestation de l'augmentation de loyer
Dès que le locataire a reçu l'augmentation de loyer ou que celle-ci est réputée lui avoir été notifiée, il dispose de 30 jours à compter du premier jour suivant la réception pour contester l'augmentation auprès de l'autorité de conciliation.
Adresses des autorités de conciliation
3. Motifs autorisés pour une augmentation de loyer
Outre le taux d'intérêt de référence, le renchérissement, l'augmentation générale des coûts et les éventuels investissements entraînant une plus-value contribuent également à une augmentation du loyer. En principe, la bailleuse peut combiner ces quatre motifs. Si, après avoir additionné toutes les positions, le locataire arrive à la conclusion que l'augmentation de loyer communiquée est trop élevée, il vaut la peine de s'adresser à l'autorité de conciliation.
Attention: Le calcul de l'augmentation de loyer autorisée se fait sur la base du loyer net, c'est-à-dire du loyer sans les charges.
a. Taux d'intérêt de référence
Le taux d'intérêt de référence correspond au taux d'intérêt moyen des hypothèques. L'Office fédéral du logement le publie quatre fois par an dans un tableau.
Si le taux d'intérêt hypothécaire augmente, la bailleuse peut en général augmenter le loyer. Une augmentation du taux hypothécaire d'un quart de pour cent donne ainsi droit à une augmentation de loyer de 3 pour cent au maximum lorsque les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 pour cent.
Attention: La bailleuse ne peut augmenter le loyer que si le loyer actuel est également basé sur le taux d'intérêt de référence actuel. Si, par le passé, elle n'a pas répercuté les baisses du taux de référence - la dernière fois en mars 2020 -, elle ne peut pas non plus augmenter le loyer en se référant à la hausse du taux de référence. Elle peut toutefois l'augmenter en raison du renchérissement, de l'augmentation générale des coûts ou de rénovations entraînant une plus-value.
Le tableau de l'Office fédéral du logement, à la ligne de gauche, indique à quel niveau se situait le taux d'intérêt de référence au début du bail ou lors de la dernière augmentation de loyer. Le cas échéant, la bailleuse a également indiqué le taux de référence applicable dans le contrat de bail ou sur une éventuelle notification antérieure d'une augmentation ou d'une baisse de loyer.
b. Renchérissement
Si le renchérissement a augmenté depuis le début du bail ou depuis l'éventuelle dernière augmentation de loyer, la bailleuse peut répercuter jusqu'à 40% du renchérissement sur le loyer.
L'indice des prix à la consommation mesure l'évolution moyenne des prix des biens et des services dont les ménages privés ont besoin. Grâce à l'outil de calcul de l'association des locataires, le locataire peut contrôler si la bailleuse peut augmenter le loyer et de combien.
Attention : Dans le cas d'un loyer indexé, la bailleuse peut répercuter au maximum la totalité de l'inflation sur le locataire. Mais en contrepartie, il ne peut invoquer ni la hausse du taux d'intérêt de référence ni l'augmentation générale des coûts pour justifier une augmentation de loyer.
c. Augmentation générale des coûts
L'augmentation générale des coûts, c'est-à-dire lorsque les dépenses de la bailleuse ont augmenté, est également un motif admissible d'augmentation du loyer. Cela concerne par exemple les frais d'entretien et de gestion, les primes d'assurance ou les taxes, impôts et redevances. Sur demande du locataire, la bailleuse doit justifier la différence par des chiffres. Dans une éventuelle procédure de conciliation, elle doit en outre fournir des justificatifs à la demande du locataire.
Si la bailleuse ne peut pas prouver l'augmentation réelle des coûts avec un effort raisonnable, les autorités de conciliation admettent en général un forfait, celui-ci étant fixé à 0,5 % par an dans la plupart des cantons.
Attention : Si la bailleuse facture de nombreux postes via les charges, elle ne peut faire valoir qu'une petite partie de l'augmentation générale des coûts via le loyer, car la grande partie est déjà couverte par les charges.
d. Rénovation à valeur ajoutée
Enfin, la bailleuse peut également augmenter le loyer dès qu'elle a achevé des travaux de rénovation entraînant une plus-value. Dans ce cas également, la bailleuse doit justifier la différence par des chiffres si le locataire le demande et fournir des justificatifs lors d'une éventuelle procédure de conciliation à la demande du locataire.