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Qui doit prouver que le loyer initial est abusif ?
En règle générale, le locataire. Comme l'a jugé le Tribunal fédéral le 6 mai 2021, cela peut également s'appliquer à une augmentation massive du loyer initial. C'est le cas si la bailleuse a éveillé des doutes raisonnables auprès du Tribunal quant au caractère abusif du taux d'intérêt initial.
Avec la décision actuelle, le Tribunal fédéral augmente les exigences pour une contestation réussie du loyer initial. Il est vrai qu'une augmentation massive du loyer initial est toujours présumée abusive. Toutefois, l'augmentation massive du loyer initial peut être justifiée, surtout si la bailleuse n'a pas ajusté le loyer de manière substantielle au cours de la très longue location précédente.
Un loyer initial massivement augmenté peut être justifié
Le locataire loue un appartement de 2 pièces pour un loyer mensuel net de 1060 francs. Le dernier loyer de la locataire précédente, qui avait occupé l'ancien appartement pendant plus de 20 ans, était de 738 francs. La bailleuse justifie l'augmentation du loyer par une adaptation aux conditions usuelles « dans la localité ou dans le quartier ». La locataire saisit d'abord le tribunal avec succès : les tribunaux de première instance qualifient le loyer initial d'abusif et fixent un nouveau loyer initial de 855 francs.
Si la bailleuse augmente le loyer initial de beaucoup plus de 10 %, le tribunal soupçonne un loyer abusif. Selon le Tribunal fédéral, si la locataire précédente a vécu dans l'appartement pendant au moins 15 à 20 ans, il est vraisemblable que le loyer précédent ne corresponde plus au loyer actuel usuel dans le quartier et la localité si le niveau des loyers de propriétés résidentielles comparables augmente fortement. Il suffit donc que la bailleuse puisse soulever des doutes raisonnables sur le caractère abusif auprès du tribunal. Elle peut lever ces doutes, par exemple, en présentant 3-4 propriétés comparables avec un loyer correspondant ainsi que des statistiques officielles ou une expertise privée.
La charge de la preuve revient au locataire
Si la bailleuse réussit à soulever ces doutes auprès du tribunal, la balle revient dans le camp du locataire. Le locataire doit maintenant prouver que l'augmentation n'est plus habituelle dans la localité et le voisinage. Pour ceci, des comparaisons avec des locaux d'habitation « comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction » sont pertinentes. Selon la jurisprudence, les statistiques officielles peuvent être incluses dans la comparaison si elles tiennent compte des dernières évolutions des loyers. Il est également possible de procéder à une comparaison avec cinq immeubles d'habitation comparables. Finalement, « l'évolution la plus récente des loyers des immeubles comparables doit être prise en compte au regard du taux d'intérêt de référence et de l'indice national des prix à la consommation suisse ».
Le Tribunal cantonal n'a pas examiné si les arguments de la bailleuse étaient de nature à faire douter du caractère abusif et si le locataire était donc tenu de le prouver. Elle avait présenté 23 biens comparables. En conséquence, le Tribunal fédéral a partiellement admis le recours de la bailleuse. Il renvoie l'affaire au Tribunal cantonal, qui doit réévaluer l'affaire. Le locataire doit payer les frais de justice d'un montant de 2'000 francs et dédommager la bailleuse de 2'500 francs.