Quiconque souhaite donner un appartement doit tenir compte des droits éventuels de tiers et clarifier les conséquences en matière de droit successoral et fiscal.

Même une propriétaire ne peut pas nécessairement disposer librement de son appartement. librement. Il peut par exemple exister un droit de préemption ou le règlement de la copropriété peut limiter la vente.Il convient également de noter qu'une donation ne doit pas enfreindre les obligations successorales. La personne qui fait don de son logement tout en continuant à y habiter peut choisir entre un droit d'habitation et un usufruit.

Le logement en propriété n'est pas toujours librement disponible

Une propriétaire par étage n'a pas de droit de préemption automatique si une autre propriétaire souhaite donner ou vendre autrement l'appartement en propriété par étage. Le règlement de la propriété par étages ou d'éventuelles autres conventions peuvent prévoir que les autres propriétaires par étages peuvent s'opposer à la vente d'un appartement. Dans ce cas, la donation n'est juridiquement valable que si aucune des copropriétaires par étage n'a fait opposition dans les 14 jours. L'opposition n'est toutefois pas valable si l'une des copropriétaires par étages l'a formulée sans motif valable.

Mais il existe éventuellement un droit de préemption contractuel ou inscrit au registre foncier. Le bénéficiaire du droit de préemption peut faire valoir ce droit dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a pris connaissance de la donation.

La donation ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire

Si la propriétaire fait don de l'appartement à son fils ou à un autre héritier légal, elle doit enfin penser au droit successoral. Elle doit donc déclarer la donation en tant que telle afin qu'elle ne soit pas soudainement considérée comme une avance d'hoirie imputable. De plus, la donation ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire.

Attention : Le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur du droit successoral révisé au 1er janvier 2023. Grâce aux nouvelles dispositions, la testatrice peut disposer plus librement de sa succession, car celles-ci réduisent notamment la part réservataire des enfants et la suppriment complètement pour les parents.

Conséquences financières d'une donation

Si une propriétaire souhaite continuer à vivre dans l'appartement en copropriété, elle devra supporter différents frais, selon que la propriétaire opte pour un droit d'habitation ou un droit d'usufruit. Dans le cas d'un droit d'habitation, elle est en quelque sorte une locataire : sauf accord contraire, elle supporte les frais d'entretien courant et de consommation, tels que l'électricité ou le raccordement au câble. Si la propriétaire opte pour l'usufruit, elle prend également en charge les frais liés aux hypothèques éventuelles et aux assurances. Les conséquences fiscales dépendent également de l'utilisation choisie. Si la propriétaire a opté pour un droit d'habitation, la nouvelle propriétaire doit prendre en charge les impôts sur la fortune, tandis que la propriétaire initiale ne doit déclarer que la valeur locative comme revenu. Dans le cas de l'usufruit, l'ancienne propriétaire déclare également la valeur locative comme revenu, mais prend en charge en plus l'impôt sur la fortune sur la valeur officielle de l'appartement.

Attention : le 28 septembre 2025, le peuple suisse a supprimé l'imposition de la valeur locative. Toutefois, les dispositions existantes restent applicables jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvels articles.

Celui qui cède son appartement, doit clarifier avec l'autorité fiscale quels sont les éventuels impôts sur les donations, les successions, les gains immobiliers et les droits de succession. Les règles varient d'un canton à l'autre, et il existe parfois des règles différentes au sein d'un même canton, selon la commune de résidence.

Mis à jour le 28 septembre 2025