Wer einen Vorzugsmietzins gewährt, verzichtet auf Einkommen. Dies ist steuerrechtlich grundsätzlich unproblematisch.

Steuerbar ist grundsätzlich nur das tatsächlich erzielte Einkommen, womit die Eigentümerin ihre Wohnung steuerrechtlich nicht zu einem Marktpreis vermieten muss. Hingegen darf sie keine Steuern umgehen. Zudem kann ein Vorzugsmietzins dazu führen, dass die Steuerbehörde keinen Steuererlass gewährt, obwohl die steuerpflichtige Person in einer Notlage ist.

Vorzugsmietzins darf keine Steuerumgehung sein

Wer seine Wohnung selbst bewohnt, für den gilt der Eigenmietwert steuerrechtlich als (fiktives) Einkommen. Dem realen Einkommen dazugerechnet wird so zwischen 60 und 70 Prozent des Mietzinses, den die steuerpflichtige Person bezahlen müsste, wenn sie nicht Eigentümerin wäre.

Verlangt die Eigentümerin einen Mietzins, der unter 50 Prozent des Eigenmietwerts liegt, kann die Steuerbehörde eine Umgehung annehmen: «Bei Vorzugsmietzinsen an Verwandte ist Steuerumgehung zu vermuten, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Mietwerts beträgt und dem Eigentümer/Vermieter ein gewisser Zugriff auf das Mietobjekt erhalten bleibt», so das Bundesgericht. Ist der Vorzugsmietzins also etwas gar grosszügig und nutzt die Eigentümerin die Wohnung teilweise nach wie vor, droht ihr die Aufrechnung der Mietzinse auf die Höhe des Eigenmietwerts. Dies jedenfalls, wenn sie die Wohnung an eine verwandte Person vermietet. Ist die Person nur mit der Eigentümerin befreundet, ist die Rechtslage noch unklar. (Siehe auch: «Wir möchten Eigentumswohnung verschenken – was müssen wir beachten?»)

Aufgepasst: Im September 2025 hat das Stimmvolk der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Erst- und Zweitliegenschaften zugestimmt. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. 

Kein Steuererlass bei Verzicht auf Einkommen

Bedeutet die Zahlung einer Steuer für die steuerpflichtige Person eine besondere Härte, kann die zuständige Behörde den Steuerbetrag ganz oder teilweise erlassen. Davon profitiert Sie aber nicht zwingend, wenn sie ihre  Wohnung zu einem Freundschaftspreis vermietet hat. Denn hier handelt es sich um einen «freiwilligen Verzicht auf Einkommen», den die Steuerbehörde als Ablehnungsgrund für den Erlass der Steuer betrachten kann.

Aktualisiert am 1. April 2026