Pigione
Via legale
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Procedura
Oggetto
Nei procedimenti in materia di locazione, le parti possono far chiarire le questioni relative al diritto della locazione. Per esempio, se la pigione iniziale era abusiva oppure se il conteggio finale delle spese accessorie era corretto.
Procedura
Un procedimento in materia di locazione inizia di regola con una procedura di conciliazione. Il locatore o l'inquilino presentano la richiesta di conciliazione e tutti i documenti necessari all'autorità di conciliazione (Vedi «Indirizzi & riferimenti»).
- Valore litigioso fino a 2 000 CHF: L'autorità di conciliazione può decidere sulla domanda.
- Valore litigioso fino a 5 000 CHF: L'autorità di conciliazione può presentare una proposta di giudizio; ciò è possibile anche in caso di deposito o contestazione dell'affitto, a prescindere dall'importo in contestazione.
- Valore litigioso fino a 100 000 CHF: il procedimento di conciliazione è in linea di principio obbligatorio.
- Valore litigioso superiore a 100 000 CHF: le parti possono convenire di rinunciare alla procedura di conciliazione e presentare direttamente l’istanza.
Di norma, l’autorità di conciliazione invita le parti a un'audizione. Le parti devono comparire di persona. Se le parti rifiutano la proposta di giudizio o se la procedura di conciliazione non ha avuto successo, l'inquilino o il locatore possono rivolgersi al tribunale. A seconda del cantone, è competente un tribunale ordinario o un tribunale speciale per le locazioni. Se una parte non è d'accordo con la decisione di prima istanza, può fare appello.
Cifre, Termini & Requisiti formali
Far valere una pretesa in denaro derivante dal rapporto di locazione: l‘inquilino o la locatrice devono far valere i crediti derivanti dalla locazione entro 5 anni dalla loro scadenza, tramite un atto di esecuzione, un‘istanza di conciliazione o un’azione giudiziaria.
Attenzione: con scadenza non si intende necessariamente la fine del contratto di locazione.
Pretese in risarcimento per indebito arricchimento: l‘inquilino deve richiedere il rimborso delle spese accessorie entro 1 anno dalla loro scadenza, tramite un atto di esecuzione, un‘istanza di conciliazione o un’azione giudiziaria
Procedura di conciliazione
L'attore può presentare la domanda di conciliazione al più tardi l'ultimo giorno del termine o, se il termine scade di sabato, domenica o in un giorno festivo riconosciuto, il giorno lavorativo successivo. L'attore può presentare la domanda di conciliazione in forma cartacea o elettronica o oralmente a verbale. La domanda deve essere firmata oppure avere una firma elettronica qualificata.
L'udienza di conciliazione ha luogo entro due mesi dalla presentazione della domanda di conciliazione ed è senza formalità. Se l'autorità di conciliazione ha formulato una proposta di giudizio, questa si considera accettata se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla notifica scritta.
Autorizzazione ad agire
Se la conciliazione non ha successo, l'autorità di conciliazione rilascia l'autorizzazione ad agire.
Se il valore litigiose è inferiore a 30.000 CHF, la parte può presentare un’azione semplificata entro tre mesi. In questo caso, non è necessario fornire delle motivazioni; il tribunale accerta i fatti d'ufficio. Se il valore litigioso supera i 30.000 CHF, la parte deve depositare una petizione.
Se una parte non è d'accordo con la decisione del tribunale, può presentare appello entro 30 giorni dalla notifica della decisione motivata. La corte d'appello emette la sua decisione con motivazione scritta. Se una parte non è d'accordo con questa decisione, può presentare ricorso al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notifica del testo integrale.
Costi
La procedura di conciliazione è gratuita, le parti non ricevono nemmeno un’indennità per le ripetibili.
Nei procedimenti giudiziari in materia di locazione, il tribunale generalmente non addebita le spese processuali fino a un valore litigioso di 30.000 franchi svizzeri. Tuttavia, la parte soccombente deve, in linea di principio, versare delle ripetibili all’altra parte secondo le tariffe cantonali applicabili. Se le spese processuali sono presumibilmente dovute, il tribunale può chiedere un anticipo sulle spese alla parte attrice.
Il tribunale può scostarsi da questi principi, in particolare se una parte conduce la causa con temerarietà o se il risultato sarebbe iniquo. Chi causa spese giudiziarie inutili deve pagarle. I Cantoni possono prevedere disposizioni più generose per le parti. (vedi anche "Ho diritto ad una traduzione dinnanzi al tribunale in materia di locazione?")
Nei procedimenti dinanzi al Tribunale federale, la parte soccombente è solitamente tenuta a pagare le spese processuali e a pagare delle ripetibili alla controparte.