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La pigione di un parcheggio può essere abusiva?
Se il parcheggio è accessorio a una proprietà residenziale o commerciale, la pigione non deve essere abusiva.
Le speciali disposizioni sulla locazione di locali d’abitazione e commerciali si applicano anche a un parcheggio se questo è una componente obbligatoria del contratto di locazione di un appartamento o di un locale commerciale. Se il parcheggio è una componente obbligatoria del contratto di locazione, si applicano anche le disposizioni contro le pigioni abusive.
Se esistono due contratti di locazione indipendenti, le disposizioni di tutela non si applicano al contratto di locazione del parcheggio. Tuttavia, se il canone di locazione è palesemente troppo elevato, l'inquilino può far valere la lesione.
Se il parcheggio è un bene accessorio, il canone di locazione è regolamentato
Quando da in locazione un parcheggio, il locatore deve rispettare le disposizioni di tutela del diritto di locazione se affitta il parcheggio all'inquilino insieme ai locali residenziali o commerciali. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il fattore decisivo è il cosiddetto «collegamento funzionale»: se il parcheggio «serve ai residenti degli appartamenti affittati per parcheggiare le loro auto», allora il parcheggio è considerato affittato insieme all'appartamento o al locale commerciale. Il fatto che i locatari abbiano stipulato i contratti contemporaneamente è irrilevante.
Se il parcheggio fa parte del contratto di locazione dell'appartamento o del locale commerciale secondo questi criteri, la pigione del parcheggio non deve essere abusiva. Un canone di locazione è considerato abusivo se il locatore genera un reddito eccessivo o se si basa su un prezzo di acquisto palesemente eccessivo.
Attenzione: Le disposizioni sulla tutela contro le pigioni abusive non si applicano alla locazione di «appartamenti di lusso e case unifamiliari con sei o più stanze».
Pigione abusiva in caso di disdetta del contratto di locazione del posto auto
Se le parti hanno stipulato due contratti di locazione funzionalmente collegati ma formalmente indipendenti, il locatore può anche risolvere il contratto per il parcheggio separatamente. Tuttavia, anche in questo caso i contratti di locazione non sono completamente indipendenti. Infatti, l'affitto dell'appartamento o del locale commerciale può risultare abusivo se il parcheggio non è più disponibile: l'inquilino può contestare la disdetta del parcheggio con la motivazione che «la disdetta del contratto secondario porta a una pigione abusiva per il contratto principale rimanente», secondo il Tribunale federale.
La pigione del parcheggio può essere abusiva
Se il locatore affitta il parcheggio in modo del tutto indipendente da uno spazio abitativo o commerciale, in linea di principio può decidere autonomamente il canone di locazione da applicare. Tuttavia, l'ovvia disparità tra il parcheggio stesso e la pigione richiesta per il parcheggio non è tutelata dalla legge se il locatore ha approfittato di una situazione di emergenza, di inesperienza o di negligenza da parte dell'inquilino. In questo caso, l'inquilino può recedere dal contratto entro un anno e richiedere la restituzione dei pagamenti già effettuati.