Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum erwerben
- Was ist Stockwerkeigentum?
- Wie entsteht Stockwerkeigentum?
- Wie kann ich Stockwerkeigentum erwerben?
- Wer erlässt das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
- Was steht im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
- Was ist die Stockwerkeigentümerversammlung?
- Wer setzt die Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein?
- Welche Aufgaben hat die Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Was ist Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum ist der rechtliche Begriff für das, was umgangssprachlich unter «Eigentumswohnung» bekannt ist. Dabei umfasst der Begriff «Stockwerkeigentum» einerseits das Miteigentum am Grundstück und andererseits so genannte «Sonderrechte» und «Sondernutzungsrechte» an der Eigentumswohnung. Insofern ist der Begriff «Stockwerk»-Eigentum leicht irreführend: Der Eigentümerin gehört nicht ein Stockwerk, sondern nur ihre konkrete Wohnung, egal ob sie sich über mehrere Stockwerke erstreckt oder ob nebst ihrer Wohnung noch andere Wohnungen auf demselben Stockwerk sind.
Wie entsteht Stockwerkeigentum?
Damit die Stockwerkeigentümerschaft als solche gültig entsteht, müssen die Stockwerkeigentümerinnen gemeinsam einen Vertrag abschliessen. In diesem definieren sie das Grundstück, die Eigentümerinnen und die Wertquoten, also der jeweilige Anteil einer Wohnung am Gesamtwert. Die Vertragsparteien müssen den Vertrag unterzeichnen und durch eine Notarin öffentlich beurkunden lassen. Der folgende Eintrag in das Grundbuch schliesslich begründet das Stockwerkeigentum. Der beschriebene Vorgang heisst Begründungsakt.
Aufgepasst: Die Stockwerkeigentümerinnen können das Stockwerkeigentum bereits vor der Erstellung des Gebäudes eintragen lassen. Sie müssen dabei mit der Anmeldung beim Grundbuchamt bereits den Aufteilungsplan einreichen.
Wie kann ich Stockwerkeigentum erwerben?
Wer nicht bereits beim Begründungsakt dabei war, kann später einen Anteil am Gebäude von einer Stockwerkeigentümerin kaufen. Der Käufer sollte dabei den öffentlich beurkundeten Begründungsakt studieren, um sich einen Überblick über Wertquoten und Aufteilungspläne, aber auch über allfällige Vorkaufsrechte zu verschaffen. Wichtig ist weiter das Reglement, welches die Rechte und Pflichten sowie namentlich die Kostenverteilung bei Unterhalt und Sanierung regelt.
Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung bedarf gleich wie ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus einer öffentlichen Beurkundung. Der Käufer erwirbt das Eigentum an der Wohnung mit dem Eintrag ins Grundbuch.
Aufgepasst: Eine Stockwerkeigentümerin ist nicht nur für ihre eigene Wohnung, sondern auch für die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft verantwortlich. Insbesondere wenn der Erneuerungsfonds nicht gut gefüllt ist, muss sie über genügend finanzielle Reserven für die Beteiligung an grösseren Investitionen wie beispielsweise einer Dachsanierung verfügen.
Wer erlässt das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft untersteht grundsätzlich den Regelungen über das Miteigentum, kann diese Regelungen aber im Rahmen des Gesetzes im Begründungsakt oder per einstimmigem Beschluss abändern. Effizienter ist der Erlass eines Reglements, das von der Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen, welche zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, verabschiedet und abgeändert werden kann. Das Reglement kann gemäss Bundesgericht für die Änderung die Hürde höher ansetzen und etwa eine 2/3 – Mehrheit verlangen.
Was steht im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Das Reglement regelt die Verwaltung und die Benutzung des gemeinschaftlichen Wohneigentums. Meist beschreibt es die verschiedenen Sonder- und Benutzungsrechte, regelt die Neben-, Unterhalts- und Renovierungskosten, definiert Organisation sowie Entscheidregeln und bestimmt das Verfahren bei Streitigkeiten.
Was ist die Stockwerkeigentümerversammlung?
Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das einzige gesetzlich vorgeschriebene Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie hat gesetzlich vorgegebene Aufgaben rund um die Verwaltung und die Buchführung sowie den Erneuerungsfonds. Sie ist ebenfalls für die Versicherung des Gebäudes und die «üblichen Haftpflichtversicherungen» zuständig. Die Versammlung kann sich selbst zusätzliche Aufgaben geben.
Wer setzt die Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein?
Die Stockwerkeigentümerversammlung ist nicht verpflichtet, aber berechtigt, eine Verwalterin zu beauftragen. Ohne Beschluss kann jede Stockwerkeigentümerin die Ernennung einer Verwalterin durch das Gericht verlangen.
Welche Aufgaben hat die Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann, mit Ausnahme der zwingend von der Versammlung zu erledigenden Aufgaben, die Aufgaben der Verwalterin selbst definieren. Regelmässig umfassen diese namentlich die Organisation der Versammlungen, die Buchführung, den Unterhalt sowie die Ausführung von allfälligen Renovationen.