Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum verändern
- Wer muss im Stockwerkeigentum Renovationen bezahlen?
- Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Liegenschaft luxussanieren?
- Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Sonderrecht aufheben?
- Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Wertquoten ändern?
- Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft Vorkaufsrechte beschliessen?
- Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Stockwerkeigentümerin ausschliessen?`
- Kann die Gemeinschaft die Verwalterin absetzen?
Wer muss im Stockwerkeigentum Renovationen bezahlen?
Für Teile im Sonderrecht, also für ihre eigene Wohnung, muss die Stockwerkeigentümerin die Renovationen selber bezahlen.
Aufgepasst: Einzelne Gebäudeteile können aus Sonderrechten und aus gemeinschaftlichen Teilen bestehen. So ist etwa bei einem zu einer Wohnung gehörenden Balkon die Isolation gemeinschaftlich, während das Balkoninnere im Sonderrecht steht. (Siehe auch: «Wasser tropft vom Balkon zu mir runter, Store kaputt. Wer zahlt?»)
Für die gemeinschaftlichen Teile kann die Stockwerkeigentümerversammlung einen so genannten «Erneuerungsfonds» schaffen, über welchen sie die Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen finanziert. Sie kann im Reglement festlegen, wie hoch die jährlichen Beiträge jeder Stockwerkeigentümerin sind und wozu die Gelder gebraucht werden dürfen.
Alternativ können die Stockwerkeigentümerinnen Renovationen entsprechend ihren Wertquoten direkt finanzieren. Dient eine Renovation einzelnen Stockwerkeigentümerinnen «nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen».
Aufgepasst: Eine allein auf die Wertquoten basierende Aufteilung muss sachgerecht sein. Ist sie das im konkreten Fall nicht, ist die Kostenverteilung gemäss Bundesgericht nicht zulässig.
Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Liegenschaft luxussanieren?
Sofern eine Sanierung eines gemeinschaftlichen Teils «lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch» dient, handelt es sich um eine Luxussanierung, welche die Stockwerkeigentümerversammlung grundsätzlich einstimmig beschliessen muss.
Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Sonderrecht aufheben?
Die Stockwerkeigentümerversammlung kann ein Sonderrecht aufheben und zum gemeinschaftlichen Teil erklären, sofern der Beschluss einstimmig fällt.
Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Wertquoten ändern?
Eine Änderung der Wertquoten ist möglich, bedarf aber «der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer». Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen: Zum einen, wenn eine Quote offensichtlich und irrtümlich unrichtig ist oder, zum anderen, wenn sie infolge von baulichen Veränderungen unrichtig geworden ist. In diesem Fall hat die betroffene Stockwerkeigentümerin einen Anspruch auf Berichtigung.
Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft Vorkaufsrechte beschliessen?
Sofern der Begründungsakt keine Vorkaufsrechte vorsieht, kann die Stockwerkeigentümerversammlung ein solches nur einstimmig beschliessen.
Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Stockwerkeigentümerin ausschliessen?`
Eine Stockwerkeigentümerin kann beim Gericht beantragen, eine Stockwerkeigentümerin auszuschliessen, wenn die Fortführung der Gemeinschaft aufgrund des Verhaltens der betroffenen Stockwerkeigentümerin als unzumutbar erscheint. Sie braucht dafür die Ermächtigung der Mehrheit aller übrigen Stockwerkeigentümerinnen mit Ausnahme der Beklagten. Besteht die Stockwerkeigentümergemeinschaft aus nur zwei Parteien, hat die Stockwerkeigentümerin ein eigenständiges Klagerecht.
Der Ausschluss ist dabei das letztmögliche Mittel. Verhält sich die Stockwerkeigentümerin also nur einmal unangemessen, ist dies kein Grund für den Ausschluss. Vielmehr muss das Verhalten während einer längeren Zeit das Zusammenleben massiv stören und andere, mildere Massnahmen müssen sich als wirkungslos erwiesen haben. Dabei kann das Gericht laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch Vorkommnisse in die Beurteilung miteinbeziehen, welche nach diesem Mehrheitsbeschluss geschehen sind. In der im September 2024 verabschiedeten Vernehmlassungsvorlage zur Revision der Bestimmungen über das Stockwerkeigentum ist vorgesehen, die Bedingungen für den Ausschluss einer Stockwerkeigentümerin detaillierter zu regeln.
Kann die Gemeinschaft die Verwalterin absetzen?
Die Stockwerkeigentümerversammlung kann die Verwalterin unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen. Lehnt die Versammlung die Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jede Stockwerkeigentümerin innert Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen. Ein wichtiger Grund ist alles, was die Weiterführung des Auftrages als unzumutbar erscheinen lässt.