Stockwerkeigentum
Im Stockwerkeigentum leben
- Welche Rechte hat eine Stockwerkeigentümerin?
- Welche Pflichten hat eine Stockwerkeigentümerin?
- Wann findet die Stockwerkeigentümerversammlung statt?
- Muss die Stockwerkeigentümerversammlung ihre Beschlüsse protokollieren?
- Kann die Stockwerkeigentümerversammlung das Stimmrecht entziehen?
- Wer haftet im Stockwerkeigentum bei einem Mangel am Gebäude?
- Was passiert, wenn eine Stockwerkeigentümerin die Rechnungen nicht bezahlt?
Welche Rechte hat eine Stockwerkeigentümerin?
Mit dem Eintrag ins Grundbuch entstehen die Rechte der Stockwerkeigentümerin wie beispielsweise das Stimmrecht in der Stockwerkeigentümerversammlung.
Anders als bei einem Einfamilienhaus teilen sich im Stockwerkeigentum mehrere Parteien über die Miteigentumsanteile die Rechte am Boden, aber auch an der gemeinsamen Infrastruktur. Diese umfasst etwa die Heizung, den Aufzug, die Fassaden und die Balkone.
An der eigenen Wohnung hat die Stockwerkeigentümerin ein so genanntes «Sonderrecht» am gemeinschaftlichen Eigentum. Sie darf die Wohnung exklusiv nutzen und baulich verändern, sofern diese Veränderungen die Sonderrechte der übrigen Stockwerkeigentümerinnen sowie allgemein das Gesetz, das Reglement und die Hausordnung nicht verletzen. (Siehe auch: «Darf ich in meiner Wohnung einen Mittagstisch anbieten?»)
Welche Pflichten hat eine Stockwerkeigentümerin?
Die Stockwerkeigentümerin darf ihre eigene Wohnung frei verwalten, nutzen und baulich ausgestalten. Sie muss dabei jedoch Rücksicht auf die anderen Stockwerkeigentümerinnen nehmen, damit diese ihre jeweiligen Wohnungen auch frei nutzen können. Weiter hat die Stockwerkeigentümerin dafür zu sorgen, dass sie die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen weder beschädigt noch beeinträchtigt.
Weiter hat die Stockwerkeigentümerin ihren Beitrag «an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung» nach Massgabe ihrer Wertquote zu leisten.
Diese umfassen namentlich:
- Kosten für den laufenden Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen an dem gemeinschaftlichen Eigentum sowie für die Verwaltung;
- die gemeinschaftlichen öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
- die gemeinschaftlichen Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubigerinnen.
Wann findet die Stockwerkeigentümerversammlung statt?
Grundsätzlich beruft die Verwalterin die Stockwerkeigentümerversammlung ein, wobei sie sich dabei an die allfälligen im Reglement verankerten Vorschriften zu halten hat. Es muss dabei sichergestellt sein, dass alle Stockwerkeigentümerinnen teilnehmen können. Für die Beschlussfähigkeit muss die Hälfte aller Stockwerkeigentümerinnen, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, anwesend oder vertreten sein. Dabei müssen mindestens zwei Stockwerkeigentümerinnen präsent sein. Ohne anderslautende Regelung in Gesetz oder Reglement reicht für einen Beschluss das einfache Mehr. Mehr als die Hälfte der Wertquoten ist beispielsweise bei wichtigeren Verwaltungshandlungen oder für die Abänderung des Reglements notwendig. Luxuriöse baulichen Massnahmen verlangen grundsätzlich Einstimmigkeit. (Siehe auch: «Müssen alle Stockwerkeigentümerinnen einer Wallbox zustimmen?»)
Ohne andere Regelung im Gesetz ist auch ein schriftlicher Zirkularbeschluss möglich, wobei hier die Zustimmung aller Stockwerkeigentümerinnen zum entsprechenden Antrag notwendig ist.
Muss die Stockwerkeigentümerversammlung ihre Beschlüsse protokollieren?
Auch wenn das Gesetz keine Protokollierungspflicht vorsieht, hält das Bundesgericht fest, dass rein mündliche Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung keine rechtliche Wirkung haben. In der im September 2024 verabschiedeten Vernehmlassungsvorlage zur Revision der Bestimmungen über das Stockwerkeigentum ist vorgesehen, die Stockwerkeigentümerversammlung zur Protokollierung ihrer Beschlüsse zu verpflichten.
Kann die Stockwerkeigentümerversammlung das Stimmrecht entziehen?
Erfüllt eine Stockwerkeigentümerin ihre Pflichten nicht, kann die Stockwerkeigentümerschaft nur vor Gericht ihren Ausschluss verlangen. Ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ist gesetzlich nicht möglich, aber in der im September 2024 verabschiedeten Vernehmlassungsvorlage zur Revision der Bestimmungen über das Stockwerkeigentum vorgesehen.
Wer haftet im Stockwerkeigentum bei einem Mangel am Gebäude?
Die Werkeigentümerhaftung verpflichtet die Gebäudeeigentümerin, das Gebäude so instand zu halten, dass sich niemand verletzt. Die Werkeigentümerhaftung ist eine so genannte Kausalhaftung, die Eigentümerin haftet grundsätzlich also auch, wenn sie den Sorgfaltsbeweis erbracht hat.
Kommt jemand wegen eines Gebäudeteils im Sonder- beziehungsweise im Sondernutzungsrecht, also etwa innerhalb der Eigentumswohnung, zu Schaden, haftet die entsprechende Wohnungseigentümerin. Rutscht aber jemand etwa auf dem gemeinschaftlichen Gartenweg aus, haftet gemäss Bundesgericht die Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Was passiert, wenn eine Stockwerkeigentümerin die Rechnungen nicht bezahlt?
Zahlt eine Stockwerkeigentümerin ihre Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten nicht, kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft für die in den letzten drei Jahren nicht bezahlten Beiträgen ein Pfandrecht auf ihrem Anteil errichten lassen, sie hat zusätzlich ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den Räumen der Stockwerkeigentümerin befinden. Die im September 2024 verabschiedeten Vernehmlassungsvorlage zur Revision der Bestimmungen über das Stockwerkeigentum sieht die Streichung dieses Retentionsrechts vor, da es wenig praktikabel ist.