Proprietà per piani
Abitare nella proprietà per piani
- Quali diritti ha un proprietario per piani?
- Quali obblighi ha un proprietario per piani?
- Quando si svolge l'assemblea condominiale?
- L'assemblea condominiale è tenuta a verbalizzare le proprie delibere?
- L'assemblea condominiale può revocare il diritto di voto?
- Nella proprietà per piani chi è risponde in caso di difetti dell'edificio?
- Cosa succede se un condomino non paga le bollette?
Quali diritti ha un proprietario per piani?
I diritti del condomino, come ad esempio il diritto di voto nell'assemblea condominiale, nascono con l'iscrizione nel registro fondiario.
A differenza di una casa propria, in un condominio più parti attraverso le quote di comproprietà condividono i diritti sul terreno, ma anche sulle infrastrutture comuni. Queste comprendono il riscaldamento, l'ascensore, le facciate e i balconi.
Il proprietario per piani ha il cosiddetto «diritto esclusivo» sui beni del proprio appartamento. Può utilizzare l'appartamento in modo esclusivo e apportarvi modifiche strutturali, a condizione che tali modifiche non violino i diritti esclusivi degli altri condomini o la legge, il regolamento e il regolamento della casa in generale. (Vedi anche: «Posso offrire un servizio mensa nel mio appartamento?»)
Quali obblighi ha un proprietario per piani?
Il proprietario per piani può amministrare, godere e sistemare liberamente il proprio appartamento. Tuttavia, deve avere riguardo per gli altri condomini, in modo che anche loro possano utilizzare liberamente i rispettivi appartamenti. Inoltre, deve assicurarsi di non danneggiare o deteriorare le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni.
Inoltre, il condomino deve contribuire «agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune» proporzionalmente al valore della sua quota.
Queste includono in particolare
- le spese per la manutenzione ordinaria, le riparazioni e le rinnovazioni delle parti comuni e per l'amministrazione;
- i contributi di diritto pubblico e le imposte comuni;
- gli interessi e gli ammortamenti dovuti ai creditori comuni.
Quando si svolge l'assemblea condominiale?
L’assemblea dei comproprietari è convocata di principio dall’amministratore, il quale procede rispettando le eventuali disposizioni in merito previste dal regolamento. Si deve garantire che tutti i condomini possano partecipare. L’assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l’intervento della metà di tutti i condomini, che rappresentano in pari tempo la metà del valore della cosa. Devono essere presenti almeno due condomini. Se non diversamente stabilito dalla legge o dal regolamento, per deliberare è sufficiente la maggioranza semplice. Per gli atti di amministrazione più importanti o per la modifica del regolamento è richiesta la maggioranza dei comproprietari che rappresenti la maggior parte del valore della cosa. I lavori di costruzione diretti ad abbellire la cosa richiedono generalmente l'unanimità. (Si veda anche: «Tutti i proprietari per piani devono essere d'accordo per una wallbox?»)
Salvo diversa disposizione legale, è possibile anche una delibera tramite circolare scritta, che richiede il consenso di tutti i condomini.
L'assemblea condominiale è tenuta a verbalizzare le proprie delibere?
Anche se la legge non prevede l'obbligo di verbalizzazione, il Tribunale federale afferma che le delibere puramente verbali di un'assemblea condominiale non hanno alcun effetto legale. Nel progetto di consultazione sulla revisione delle disposizioni in materia di proprietà per piani adottato nel settembre 2024, si prevede di obbligare l'assemblea condominiale a verbalizzare le proprie delibere.
L'assemblea condominiale può revocare il diritto di voto?
Se un condomino non adempie ai suoi obblighi, la comunione dei comproprietari può solo chiederne in Tribunale l'esclusione. L'esclusione temporanea del diritto di voto non è possibile per legge, ma è prevista nel progetto di consultazione sulla revisione delle disposizioni in materia di proprietà per piani adottato nel settembre 2024.
Nella proprietà per piani chi è risponde in caso di difetti dell'edificio?
La responsabilità del proprietario di un edificio obbliga i comproprietari per piani a mantenere l'edificio in modo tale che nessuno subisca danni. La responsabilità del proprietario di un edificio è una cosiddetta responsabilità causale, il che significa che il proprietario è generalmente responsabile anche se ha fornito la prova della dovuta diligenza.
Se qualcuno si infortuna a causa di una parte dell'edificio in diritto d'uso esclusivo o preclusivo, ad esempio all'interno del appartamento, il relativo proprietario è responsabile. Tuttavia, se qualcuno scivola sul sentiero del giardino comune, ad esempio, secondo il Tribunale federale è responsabile la comunione dei comproprietari del condominio.
Cosa succede se un condomino non paga le bollette?
Se una condomina non paga i contributi alle spese comuni, la comunione dei comproprietari può richiedere la costituzione un’ipoteca legale sulla sua quota del comproprietario per i contributi non pagati negli ultimi tre anni; ha inoltre un diritto di ritenzione sui beni mobili situati nei locali del condomino. Il progetto di consultazione sulla revisione delle disposizioni in materia di proprietà per piani adottato nel settembre 2024 prevede l'eliminazione di questo diritto di ritenzione in quanto poco praticabile.