Propriété par étages
Vivre en copropriété
- Quels sont les droits d'un propriétaire par étage ?
- Quelles sont les obligations d'un copropriétaire ?
- Quand l'assemblée des copropriétaires a-t-elle lieu ?
- L'assemblée des copropriétaires doit-elle tenir un protocole de ses décisions ?
- L'assemblée des copropriétaires peut-elle retirer le droit de vote ?
- Qui est responsable dans la propriété par étages en cas de défaut du bâtiment ?
- Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses factures ?
Quels sont les droits d'un propriétaire par étage ?
L'inscription au registre foncier donne naissance aux droits du propriétaire par étage, comme par exemple le droit de vote à l'assemblée des propriétaires par étage.
Contrairement à une maison individuelle, dans une propriété par étages, plusieurs parties se partagent les droits sur le sol, mais aussi sur l'infrastructure commune, par le biais des parts de copropriété. Celle-ci comprend par exemple le chauffage, l'ascenseur, les façades et les balcons.
Sur son propre logement, le propriétaire par étage a ce que l'on appelle un « droit exclusif » sur la propriété commune. Il peut utiliser le logement de manière exclusif et le modifier sur le plan architectural, pour autant que ces modifications n'enfreignent pas les droits spéciaux des autres copropriétaires et, de manière générale, la loi, le règlement et l’ordre intérieur. (Cf. aussi : « Puis-je proposer un repas de midi dans mon appartement ? »)
Quelles sont les obligations d'un copropriétaire ?
Le copropriétaire est libre d'administrer, d'utiliser et d'aménager son propre logement. Il doit toutefois tenir compte des autres propriétaires par étage, afin que ceux-ci puissent également utiliser librement leurs logements respectifs. En outre, le propriétaire par étage doit veiller à ne pas endommager ni porter atteinte aux parties communes, aux installations et aux équipements communs.
En outre, le propriétaire par étage doit contribuer « aux charges communes et aux frais de l’administration commune » en fonction de sa quote-part de valeur.
Celles-ci comprennent notamment :
- les frais d'entretien courant, de réparation et de rénovation de la propriété commune ainsi que les frais d'administration ;
- les contributions et impôts communautaires de droit public ;
- les paiements d'intérêts et d'amortissements communs aux créanciers gagistes.
Quand l'assemblée des copropriétaires a-t-elle lieu ?
En principe, c'est l'administratrice qui convoque l'assemblée des copropriétaires, en respectant les éventuelles prescriptions inscrites dans le règlement. Il faut s'assurer que tous les copropriétaires puissent y participer. Pour que le quorum soit atteint, la moitié de tous les propriétaires par étages, dont la moitié étant titulaire d’une quote-part, doit être présents ou représentés. Deux propriétaires par étages au moins doivent être présents. Sauf disposition contraire de la loi ou du règlement, la majorité simple suffit pour prendre une décision. Plus de la moitié des quotes-parts de valeur est nécessaire par exemple pour des actes administratifs plus importants ou pour la modification du règlement. Les mesures architecturales luxueuses requièrent en principe l'unanimité. (Cf. aussi : « Tous les copropriétaires doivent-elles donner leur accord pour une wallbox ? »)
Sans autre disposition dans la loi, une décision écrite par voie de circulaire est également possible, mais dans ce cas, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour la proposition correspondante.
L'assemblée des copropriétaires doit-elle tenir un protocole de ses décisions ?
Même si la loi ne prévoit pas l'obligation de rédiger un procès-verbal, le Tribunal fédéral constate que les décisions purement orales d'une assemblée des copropriétaires n'ont aucun effet juridique. Dans le projet de consultation de adopté en septembre 2024 concernant la révision des dispositions sur la propriété par étage, il est prévu d'obliger l’assemblée des copropriétaires à consigner ses décisions dans un procès-verbal.
L'assemblée des copropriétaires peut-elle retirer le droit de vote ?
Si un copropriétaire ne remplit pas ses obligations, l'assemblée des copropriétaires ne peut demander son exclusion que devant le tribunal. Une exclusion temporaire du droit de vote n'est pas possible légalement, mais elle est prévue dans le projet de consultation sur la révision des dispositions relatives à la propriété par étages, adopté en septembre 2024.
Qui est responsable dans la propriété par étages en cas de défaut du bâtiment ?
La responsabilité du propriétaire d'ouvrage oblige le propriétaire du bâtiment à entretenir le bâtiment de manière à ce que personne ne se blesse. La responsabilité du propriétaire d'ouvrage est une responsabilité dite causale, le propriétaire est donc en principe également responsable s'il a apporté la preuve de sa diligence.
Si quelqu'un subit un dommage à cause d'une partie de l'immeuble en droit exclusif ou en droit d'usage particulier, donc par exemple au sein du logement en copropriété, c'est le propriétaire du logement concerné qui est responsable. Mais si quelqu'un glisse sur le chemin commun du jardin, c'est la communauté des copropriétaires qui est responsable, selon le Tribunal fédéral.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses factures ?
Si un propriétaire par étage ne paie pas ses contributions aux frais communs, la communauté des copropriétaires peut faire établir une hypothèque sur sa part pour les contributions non payées au cours des trois dernières années. Elle dispose en outre d'un droit de rétention sur les biens mobiliers qui se trouvent dans les locaux de la copropriété. Le projet de consultation sur la révision des dispositions relatives à la propriété par étage, adopté en septembre 2024, prévoit la suppression de ce droit de rétention, car il est peu praticable.