Propriété par étages

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  Acquérir une propriété par étages

• Phase 2

  Vivre en copropriété

• Phase 3

  Modifier la propriété par étages

• Phase 4

  Voie juridique

Voie juridique

Quel est le tribunal compétent pour les actions en justice en rapport avec la propriété par étages ?

Le tribunal compétent est celui du « lieu où un immeuble est ou devrait être immatriculé au registre foncier ». Le droit cantonal détermine quel tribunal est matériellement compétent.

Chiffres, délais & conditions de forme

• Un copropriétaire peut intenter une action en justice dans un délai d'un mois à compter de la prise de connaissance de la décision concernée. La date de prise de connaissance est soit le jour de l'assemblée, soit, en cas d'absence, la date à laquelle elle a reçu le procès-verbal.

• Si une décision est nulle, par exemple en cas de modification des quotes-parts de valeur sans l'accord du copropriétaire concernée, ce délai ne s'applique pas.

Les litiges relatifs à la propriété par étages sont en général de nature patrimoniale. Ainsi, les règles suivantes s'appliquent :

• Si la valeur litigieuse est inférieure à 2’000 CHF, l'autorité de conciliation peut statuer sur le litige à la demande de la partie plaignante. Jusqu'à une valeur litigieuse de 10’000 CHF, elle peut faire une proposition de décision ;

• Si la valeur du litige est supérieure à 100’000 CHF, les parties peuvent, d'un commun accord, renoncer à la procédure de conciliation et introduire directement l’action en justice ;

• Si la conciliation n'a pas abouti, l'autorité de conciliation délivre l'autorisation de procéder, qui permet d’introduire une action auprès du tribunal pendant trois mois. Si une partie n'est pas d'accord avec la décision du tribunal qui suit, elle peut faire appel dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou, si la valeur du litige est inférieure à 10’000 CHF, déposer un recours. L'instance de recours notifie sa décision par écrit et la motive. Si la partie n'est pas non plus d'accord avec cette décision, elle peut faire recours auprès du Tribunal fédéral dans les 30 jours à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder.

Attention : Souvent, le règlement contient une clause d'arbitrage qui s'applique en cas de litige au sein de la communauté des copropriétaires. Si un propriétaire par étage passe outre le tribunal arbitral et introduit une action directement auprès du tribunal ordinaire, celui-ci n'entrera pas en matière

La communauté des copropriétaires peut-elle introduire une action en justice ?

La communauté des copropriétaires n'a pas de personnalité juridique propre, mais elle peut agir en justice et être poursuivie en son nom.

Attention : La question de savoir si, dans le cas concret, c'est la communauté des copropriétaires ou un seul propriétaire par étages qui a le droit d'agir en justice est déterminante pour le succès du procès. Si, par exemple, la communauté introduit une action en justice sans en avoir la légitimation active, elle sera déboutée et devra en règle générale payer les frais. De plus, il existe un risque de prescription si le copropriétaire, qui a fait la légitimation active, ne peut plus introduire l’action en justice à temps.

Qui peut agir en justice pour exclure un propriétaire par étages ?

Ce n'est pas la communauté des copropriétaires, mais le copropriétaire lésée par l’autre copropriétaire qui peut agir en exclusion devant le tribunal compétent. Pour agir en justice, le propriétaire d'étage a besoin de l'accord de toutes les autres copropriétaires, à l'exception de la partie défenderesse.

Quand un copropriétaire d'étage peut-il agir en justice contre un tiers ?

Si le copropriétaire est clairement plus concernée que les autres, il doit lui-même agir en justice. C'est par exemple le cas lorsqu'il s'agit d'une partie de bâtiment relevant d'un droit exclusif. C'est le cas par exemple lorsqu'il réclame des dommages-intérêts à l'entreprise qui a fait rénover la cuisine de son logement. Il a également le droit d'intenter une action si la rénovation d'une partie commune de l'immeuble endommage son logement. Il en va de même s'il s'agit d'un droit de passage qui ne concerne que le propriétaire par étage concernée, celui-ci doit agir en son propre nom.

Quand un propriétaire par étages peut-il agir contre la communauté ?

Le propriétaire par étage peut contester une décision de l'assemblée des copropriétaires si il estime qu'elle viole la loi ou le règlement. Il peut par exemple s'opposer à une mauvaise répartition des frais, à des erreurs formelles dans la prise de décision par l'assemblée des copropriétaires ou à une application incorrecte du règlement.

Quand la communauté des copropriétaires doit-elle agir en justice ?

Un copropriétaire individuel n'a pas le droit de demander à la communauté des copropriétaires d'agir en justice pour faire respecter le règlement. (Cf. aussi : « La communauté des copropriétaires d'étages doit-elle imposer le règlement ? »)

Quand la communauté des copropriétaires peut-elle agir en justice ?

Si des parties communes sont concernées par un litige, la communauté des copropriétaires a la légitimité active, c'est-à-dire qu'elle peut intenter une action en justice en son nom. Dans la pratique, c'est l'administratrice qui agit en justice au nom de la communauté des copropriétaires.

Attention : Si un copropriétaire est lésée dans son droit d'utiliser une partie commune de l'immeuble, il peut également intenter lui-même une action en justice.

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