Stockwerkeigentum
Rechtsweg
- Welches Gericht ist für Klagen im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum zuständig?
- Kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagen?
- Wer kann auf Ausschluss einer Stockwerkeigentümerin klagen?
- Wann kann eine Stockwerkeigentümerin gegen einen Dritten klagen?
- Wann kann eine Stockwerkeigentümerin gegen die Gemeinschaft klagen?
- Wann muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagen?
- Wann kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagen?
Welches Gericht ist für Klagen im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum zuständig?
Zuständig ist das Gericht an dem «Ort, an dem das Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist oder aufzunehmen wäre». Welches Gericht sachlich zuständig ist, regelt das kantonale Recht.
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
- Eine Stockwerkeigentümerin kann innerhalb eines Monats ab Kenntnis des betreffenden Beschlusses Klage einreichen. Datum der Kenntnisnahme ist entweder der Tag der Versammlung oder bei Abwesenheit das Datum, an welchem sie das Protokoll erhalten hat.
- Ist ein Beschluss nichtig, so etwa bei einer Änderung der Wertquoten ohne Zustimmung der betroffenen Stockwerkeigentümerin, gilt diese Frist nicht.
Streitigkeiten rund um das Stockwerkeigentum sind in aller Regel vermögensrechtlicher Natur. Damit gilt:
- Liegt der Streitwert unter 2 000 CHF, kann die Schlichtungsbehörde auf Antrag der klagenden Partei über die Streitigkeit entscheiden; bis zu einem Streitwert von 10 000 CHF kann sie einen Entscheidvorschlag machen;
- Liegt der Streitwert über 100 000 CHF, können die Parteien im gegenseitigen Einverständnis auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichten und direkt Klage einreichen;
- War die Schlichtung nicht erfolgreich, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung, welche während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht berechtigt. Ist eine Partei mit dem folgenden Gerichtsentscheid nicht einverstanden, kann sie innerhalb von 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides Berufung einlegen, oder, falls der Streitwert unter CHF 10 000 liegt, Beschwerde. Die Rechtsmittelinstanz eröffnet ihren Entscheid schriftlich und begründet. Ist die Partei auch mit diesem Entscheid nicht einverstanden, kann sie innert 30 Tagen nach der vollständigen Eröffnung Beschwerde beim Bundesgericht erheben.
Aufgepasst: Oft ist im Reglement eine Schiedsklausel verankert, welche bei Streitigkeiten innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Anwendung kommt. Übergeht nun eine Stockwerkeigentümerin das Schiedsgericht und erhebt direkt beim regulären Gericht Klage, wird dieses nicht auf die Klage eintreten.
Kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagen?
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit, kann aber unter ihrem Namen klagen und beklagt werden.
Aufgepasst: Ob im konkreten Fall die Stockwerkeigentümergemeinschaft oder eine einzelne Stockwerkeigentümerin zur Klage berechtigt ist, ist mitentscheidend für den Prozesserfolg. Klagt beispielsweise die Gemeinschaft, ohne aktivlegitimiert zu sein, wird sie unterliegen und in aller Regel die Kosten übernehmen müssen. Zudem besteht die Gefahr der Verjährung, wenn die eigentlich aktivlegitimierte Stockwerkeigentümerin dadurch ihre Klage nicht mehr rechtzeitig einreichen kann.
Wer kann auf Ausschluss einer Stockwerkeigentümerin klagen?
Nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern die durch die Stockwerkeigentümerin beeinträchtigte Stockwerkeigentümerin kann vor dem zuständigen Gericht auf Ausschluss klagen. Für die Klage braucht die Stockwerkeigentümerin das Einverständnis aller anderen Stockwerkeigentümerinnen, mit Ausnahme der beklagten Partei.
Wann kann eine Stockwerkeigentümerin gegen einen Dritten klagen?
Ist die Stockwerkeigentümerin als Miteigentümerin klar mehr als andere betroffen, muss sie selbst klagen. Das ist etwa dann der Fall, wenn es um einen Gebäudeteil im Sonderrecht geht. So beispielsweise bei einer Schadenersatzforderung gegen das Unternehmen, welches die Küche ihrer Wohnung hat renovieren lassen. Sie ist ebenfalls zu Klage berechtigt, wenn eine Renovation eines gemeinschaftlichen Gebäudeteils ihre Wohnung beschädigt. Auch wenn es um ein nur die betreffende Stockwerkeigentümerin betreffendes Wegrecht geht, muss die Stockwerkeigentümerin im eigenen Namen klagen.
Wann kann eine Stockwerkeigentümerin gegen die Gemeinschaft klagen?
Die einzelne Stockwerkeigentümerin kann einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung anfechten, wenn sie der Ansicht ist, er verletze das Gesetz oder das Reglement. So kann sie sich beispielsweise gegen eine falsche Kostenverteilung, formelle Fehler bei der Beschlussfassung durch die Stockwerkeigentümerversammlung oder eine nicht korrekte Anwendung des Reglements wehren.
Wann muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagen?
Eine einzelne Stockwerkeigentümerin hat keinen Anspruch darauf, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft vor Gericht geht, um die Einhaltung des Reglements durchzusetzen. (Siehe auch: «Muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft das Reglement durchsetzen?»)
Wann kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft klagen?
Sind gemeinschaftliche Teile von einem Streit betroffen, ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft aktivlegitimiert, kann also in ihrem Namen Klage einreichen. In der Praxis ist dies der Verwalter, der im Auftrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft klagt.
Aufgepasst: Ist eine Stockwerkeigentümerin in ihrem Recht auf Benutzung eines gemeinschaftlichen Gebäudeteils gestört, darf sie auch selbst Klage erheben.