Stockwerkeigentum
Checkliste: Umbauten im Stockwerkeigentum
- Darf ich meine Wohnung umbauen?
- Worauf muss ich beim Umbauen meiner Wohnung achten?
- Kann ich meine Wohnung auch in Hotelzimmer oder in Büros umbauen?
- Darf ich die Fassade neu isolieren?
- Was passiert, wenn ich eigenmächtig das gemeinschaftliche Eigentum umbaue?
- Darf ich eigenmächtig umbauen, um einen Wertverlust des Gebäudes zu verhindern?
- Darf ich ohne Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft ein undichtes Dach sanieren?
- Muss ich eine Luxussanierung akzeptieren?
Mit dieser Checkliste zeigen wir, welche Regelungen für die Stockwerkeigentümerin im Zusammenhang mit Umbauten gelten. Als erste Regel gilt stets, das Reglement zu konsultieren. Wenn Sie dort keine Antwort finden, gelten folgende allgemeine gesetzlichen Rahmenbedingungen:
Darf ich meine Wohnung umbauen?
Das Gesetz räumt Ihnen als Stockwerkeigentümerin das Recht ein, Ihre Stockwerkeinheit oder Wohnung innen aus- und umzubauen. Dasselbe gilt für Ihre Nebenräume wie Keller oder Bastelraum. Sie können also zum Beispiel Wandbeläge, Böden und Decken wechseln, neue sanitäre und elektrische Anlagen einbauen oder die Kücheneinrichtung erneuern, ohne dass Sie dafür die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer brauchen. Allerdings müssen Sie auch alle entsprechenden Kosten alleine tragen.
Worauf muss ich beim Umbauen meiner Wohnung achten?
Als Stockwerkeigentümerin müssen Sie auch bei einem Umbau Rücksicht auf die anderen Stockwerkeigentümerinnen nehmen: Sie dürfen weder die anderen Stockwerkeinheiten, noch die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
Beispiel: Wenn Sie den ursprünglichen Spannteppich durch einen Parkettboden ersetzen, müssen Sie darauf achten, durch die neu fehlende Dämpfung die Stockwerkeinheit unter Ihnen keinem übermässigem Lärm auszusetzen.
Kann ich meine Wohnung auch in Hotelzimmer oder in Büros umbauen?
Gemäss Bundesgericht brauchen Sie für eine Umnutzung Ihrer Wohnung die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer. Dies deswegen, weil Sie mit einem solchen Umbau die Zweckbestimmung oder zumindest die Benutzungsweise der gemeinschaftlichen Liegenschaft verändern, sofern diese bisher nur zu Wohnzwecken diente.
Eine geänderte Benutzungsweise kann nur mit der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer geändert werden, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertreten. Die Veränderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Liegenschaft bedarf sogar der Übereinstimmung aller Stockwerkeigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. Das Reglement kann gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch die Nutzung als AirBnB oder generell die Kurzzeitvermietung verbieten, sofern die konkreten Umstände gegen eine touristische Nutzung sprechen.
Darf ich die Fassade neu isolieren?
Eine Stockwerkeigentümerin darf die Fassade nicht eigenmächtig isolieren. Das Gebäude an sich – also namentlich das Fundament, die Fassaden und das Dach gehören allen Stockwerkeigentümerinnen gemeinsam.
Die Fassadenisolation ist rechtlich eine sogenannte «nützliche bauliche Massnahme». Um diese vorzunehmen, müssen Sie der Stockwerkeigentümerschaft einen entsprechenden Antrag stellen und die Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen, welche zudem die Mehrheit der Wertquoten der Stockwerkeigentümergemeinschaft innehat, muss diesem Antrag zustimmen.
Was passiert, wenn ich eigenmächtig das gemeinschaftliche Eigentum umbaue?
Wenn Sie als Stockwerkeigentümerin eigenmächtig Umbauten vornehmen, zu denen Sie nicht berechtigt sind, müssen Sie die gesamten Umbaukosten selbst tragen und riskieren schlimmstenfalls, die Umbauten auf Ihre Kosten rückgängig machen zu müssen.
Darf ich eigenmächtig umbauen, um einen Wertverlust des Gebäudes zu verhindern?
Falls Sie mithilfe eines Gutachtens belegen können, dass die Fassadenisolationsarbeiten objektiv betrachtet nötig sind, um den Wert des Hauses erhalten zu können und/oder drohenden Schaden abzuwenden, können Sie die übrigen Stockwerkeigentümerinnen beim Zivilgericht einklagen und dem Richter beantragen, die notwendigen Arbeiten auf Kosten der Stockwerkeigentümerschaft zu veranlassen.
Darf ich ohne Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft ein undichtes Dach sanieren?
Sie dürfen ein undichtes Dach eigenmächtig sanieren, wenn es beispielsweise in Ihre Wohnung reinregnet. Denn dabei handelt es sich um eine sogenannte «notwendige dringliche Verwaltungsmassnahme». Sie dürfen auf Kosten aller Stockwerkeigentümerinnen die Sanierungsarbeiten veranlassen.
Aufgepasst: Erlaubt ist nur die Vornahme von wirklich dringlichen Massnahmen, also das Dach an der undichten Stelle zu flicken. Die Gesamtsanierung eines Daches kann nicht aufgrund dieser Bestimmung erfolgen, wenn Notmassnahmen die Gefahr einstweilen abwenden. Für die Gesamtsanierung des Daches brauchen Sie wie im Fall der Fassadenisolation einen Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft oder des Gerichts.
Muss ich eine Luxussanierung akzeptieren?
Selbst wenn die Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen für die Umsetzung einer rein luxuriösen baulichen Massnahme ist, müssen Sie das als Stockwerkeigentümerin nicht akzeptieren. Denn für ein solches Bauvorhaben, welches nur der Verschönerung oder Bequemlichkeit dient, ist der einstimmige Beschluss aller Stockwerkeigentümerinnen notwendig.
Beispiel: Sie müssen es nicht akzeptieren, wenn die Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen im Treppenhaus Marmorplatten anstelle des bisherigen Holzbodens verlegen will.