Proprietà per piani
Lista di controllo: Ristrutturazioni nella proprietà per piani
- Posso ristrutturare il mio appartamento?
- A cosa devo prestare attenzione quando ristrutturo il mio appartamento?
- Posso trasformare il mio appartamento in camere d'albergo o uffici?
- Posso isolare nuovamente la facciata?
- Cosa succede se ristrutturo di mia iniziativa la proprietà comune?
- Posso ristrutturare di mia iniziativa per evitare una perdita di valore dell'edificio?
- Posso riparare il tetto che perde senza una delibera della comunione dei comproprietari?
- Devo accettare una ristrutturazione di lusso?
Con questa lista di controllo vi mostriamo quali norme si applicano ai proprietari di appartamenti in proprietà per piani (PPP) in relazione alle ristrutturazioni. La prima regola è sempre quella di consultare il regolamento. Se non trovate una risposta, si applicano le seguenti disposizioni legali generali:
Posso ristrutturare il mio appartamento?
La legge vi conferisce, in qualità di proprietari di una proprietà per piani, il diritto di ristrutturare l'interno della vostra unità o del vostro appartamento. Lo stesso vale per i locali accessori come cantine o ripostigli. Potete quindi, ad esempio, cambiare i rivestimenti delle pareti, i pavimenti e i soffitti, installare nuovi impianti sanitari ed elettrici o rinnovare l'arredamento della cucina senza bisogno del consenso degli altri proprietari per piani. Tuttavia, dovete sostenere tutti i relativi costi.
A cosa devo prestare attenzione quando ristrutturo il mio appartamento?
In qualità di proprietario di una PPP, anche in caso di ristrutturazione dovete avere riguardo per gli altri proprietari: non potete danneggiare le altre unità immobiliari, né le parti edilizie, le opere egli impianti comuni, né comprometterne la funzione e l'aspetto esteriore.
Esempio: se sostituite la moquette originale con un pavimento in parquet, dovete fare attenzione che l'unità immobiliare sottostante non sia soggetta a rumori eccessivi a causa della mancanza dell'isolamento acustico.
Posso trasformare il mio appartamento in camere d'albergo o uffici?
Secondo il Tribunale federale, per cambiare la destinazione d'uso del vostro appartamento è necessario il consenso degli altri proprietari per piani. Questo perché con una tale ristrutturazione si modifica la destinazione d'uso o almeno la modalità d'uso dell'immobile comune, a condizione che finora fosse adibito esclusivamente a fini abitativi.
Una modifica dell'uso può essere apportata solo con il consenso della maggioranza dei comproprietari , che rappresenti in pari tempo la maggior parte dell'immobile. Il cambiamento della destinazione richiede invece il consenso di tutti i proprietari per piani, a meno che questi non abbiano concordato all'unanimità un’altra norma. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il regolamento può anche vietare l'utilizzo come AirBnB o, in generale, l locazione a breve termine, a condizione che le circostanze concrete non siano compatibili con un utilizzo turistico.
Posso isolare nuovamente la facciata?
Un proprietario per piani non può isolare la facciata di propria iniziativa. L'edificio in sé, ovvero le fondamenta, le facciate e il tetto, appartengono in comune a tutti i proprietari per piani.
L'isolamento della facciata è giuridicamente considerato un «intervento edilizio utile». Per realizzarlo, è necessario presentare una richiesta alla proprietà per piani e ottenere l'approvazione della maggioranza dei proprietari per piani, che rappresenti in pari tempo la maggior parte dell’immobile.
Cosa succede se ristrutturo di mia iniziativa la proprietà comune?
Se, in qualità di proprietario di un piano, effettuate autonomamente delle ristrutturazioni per le quali non siete autorizzati, dovrete sostenere tutti i costi di ristrutturazione e, nel peggiore dei casi, rischiate di dover ripristinare lo stato precedente a vostre spese.
Posso ristrutturare di mia iniziativa per evitare una perdita di valore dell'edificio?
Se potete dimostrare con una perizia che i lavori di isolamento della facciata sono oggettivamente necessari per mantenere il valore dell'immobile e/o per evitare danni imminenti, potete convenire in giudizio gli altri proprietari per piani e chiedere al giudice di disporre l'esecuzione dei lavori necessari a spese della proprietà per piani.
Posso riparare il tetto che perde senza una delibera della comunione dei comproprietari?
Potete riparare un tetto che perde di vostra iniziativa se, ad esempio, piove all'interno del vostro appartamento. Si tratta infatti di una cosiddetta «misura necessaria e urgente». Potete far eseguire i lavori di riparazione a spese di tutti i proprietari.
Attenzione: è consentito solo l'adozione di misure realmente urgenti, ovvero riparare il tetto nel punto in cui presenta perdite. La ristrutturazione completa di un tetto non può essere effettuata in base a questa disposizione se le misure di emergenza scongiurano temporaneamente il pericolo. Per la ristrutturazione completa del tetto è necessaria, come nel caso dell'isolazione della facciata, una delibera della comunione dei comproprietari per piani o del Tribunale.
Devo accettare una ristrutturazione di lusso?
Anche se la maggioranza dei proprietari per piani è favorevole alla realizzazione di un intervento edilizio puramente di lusso, in qualità di proprietario per piani non siete tenuto ad accettarlo. Per un progetto edilizio di questo tipo, che ha solo scopo estetico o di comfort, è necessaria la decisione unanime di tutti i proprietari per piani.
Esempio: non siete tenuti ad accettare che la maggioranza dei proprietari di piani verticali voglia sostituire il pavimento in legno delle scale con lastre di marmo.