Proprietà per piani
Rinnovare la proprietà per piani
- Chi deve pagare i lavori di ristrutturazione in un edificio in proprietà per piani?
- I comproprietari per piani possono ristrutturare l'immobile in modo lussuoso?
- I comproprietari per piani possono annullare un diritto speciale?
- I comproprietari per piani possono modificare le quote di valore?
- I comproprietari per piani possono decidere sui diritti di prelazione?
- L’insieme dei comproprietari per piani può escludere un condomino?
- La comunione di comproprietari può revocare l'amministratore?
Chi deve pagare i lavori di ristrutturazione in un edificio in proprietà per piani?
La proprietaria per piani deve pagare i lavori di ristrutturazione delle parti in diritto esclusivo, e del proprio appartamento.
Attenzione: Le singole parti di un edificio possono essere costituite da parti con diritto esclusivo e da parti comuni. Ad esempio, l'isolamento di un balcone appartenente a un appartamento è una spesa comune, mentre le spese che concernono l’isolamento dell’intero del balcone riguarda una parte in diritto esclusivo. (Vedi anche: «L'acqua gocciola dal balcone superiore, le tende parasole sono rotte. Chi paga?»)
L'assemblea dei comproprietari per piano può istituire un cosiddetto «fondo di rinnovazione» per le parti comuni, attraverso il quale finanzia i lavori di manutenzione e rinnovo delle parti comuni. Può stabilire nel regolamento a quanto ammontano i contributi annuali di ciascun comproprietario e per cosa possono essere utilizzati i fondi.
In alternativa, i comproprietari per piani possono finanziare direttamente i lavori di ristrutturazione in base alle loro quote di valore. Se una ristrutturazione non va a vantaggio dei singoli condomini «o lo fa solo in minima parte, bisogna tenerne conto nella ripartizione dei costi».
Attenzione: Una ripartizione basata esclusivamente sulle quote di valore deve essere appropriata. Se questo non è il caso nel caso specifico, la ripartizione dei costi non è ammissibile secondo il Tribunale federale.
I comproprietari per piani possono ristrutturare l'immobile in modo lussuoso?
Se una ristrutturazione di una parte comune «serve semplicemente a migliorare l'aspetto, l'attrattiva dell'immobile o la comodità d'uso», si tratta di una ristrutturazione di lusso, che l’assemblea dei comproprietari deve generalmente decidere all'unanimità.
I comproprietari per piani possono annullare un diritto speciale?
L'assemblea condominiale può cancellare un diritto d’uso speciale e cambiarlo in parte comune, purché la decisione sia unanime.
I comproprietari per piani possono modificare le quote di valore?
Una modifica delle quote di valore è possibile, ma richiede «il consenso di tutti i diretti interessati e l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari». Esistono due eccezioni a questo principio: In primo luogo, se una quota è palesemente ed erroneamente errata o, in secondo luogo, se è diventata errata a seguito di modifiche strutturali. In questo caso, il comproprietario interessato ha diritto ad una correzione.
I comproprietari per piani possono decidere sui diritti di prelazione?
Se l'atto costitutivo non prevede il diritto di prelazione, l’assemblea dei comproprietari può deliberare per un tale diritto solo all'unanimità.
L’insieme dei comproprietari per piani può escludere un condomino?
Una comproprietaria per piani può chiedere al tribunale di escludere un condomino se la continuazione della comunità appare irragionevole a causa del comportamento del condomino in questione. Per farlo, è necessaria l'autorizzazione della maggioranza di tutti gli altri condomini ad eccezione del convenuto. Se la comunione dei comproprietari è composta da due sole parti, l’azione spetta a ciascuno di essi.
L'esclusione è l'ultima risorsa possibile. Se il condomino si comporta in modo inappropriato solo una volta, questo non è un motivo di esclusione. Piuttosto, il comportamento deve disturbare in modo massiccio la convivenza per un periodo di tempo più lungo e altre misure più blande devono essersi dimostrate inefficaci. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il tribunale può includere nella sua valutazione anche gli incidenti avvenuti dopo questa decisione maggioritaria. Il progetto di consultazione per la revisione delle disposizioni in materia di proprietà per piani adottato nel settembre 2024 prevede che le condizioni per l'esclusione di un condomino siano disciplinate in modo più dettagliato.
La comunione di comproprietari può revocare l'amministratore?
L'assemblea dei comproprietari può revocare l'amministratore in qualsiasi momento, fatte salve eventuali richieste di risarcimento. Se l'assemblea si rifiuta di revocare l'amministratore nonostante una buona causa, qualsiasi condomino può richiedere la revoca da parte di un tribunale entro un mese. Un motivo importante è tutto ciò che fa apparire irragionevole la prosecuzione del mandato.