Proprietà per piani
Acquisire la proprietà per piani
- Che cos'è la proprietà per piani?
- Come si crea la proprietà per piani?
- Come posso acquisire la proprietà per piani?
- Chi emette il regolamento del condominio?
- Cosa disciplina il regolamento del condominio?
- Che cos'è l'assemblea condominiale?
- Chi nomina l'amministratore del condominio?
- Quali compiti ha l'amministratore del condominio?
Che cos'è la proprietà per piani?
La proprietà per piani è il termine legale per ciò che è colloquialmente noto come «condominio». Il termine «proprietà per piani» comprende da un lato la comproprietà dell'immobile e dall'altro i cosiddetti «diritti esclusivi» e «diritti d'uso preclusivi» del condominio. A questo proposito, il termine «proprietà per piani" è leggermente fuorviante: la proprietaria non è proprietaria di un piano, ma solo del suo specifico appartamento, indipendentemente dal fatto che si estenda su più piani o che ci siano altri appartamenti sullo stesso piano oltre al suo.
Come si crea la proprietà per piani?
Affinché la proprietà per piani sia validamente creata come tale, i proprietari del condominio devono stipulare un contratto congiunto. In questo contratto si definiscono la proprietà, i proprietari e le quote di valore, cioè la rispettiva quota di un appartamento sul valore totale. Le parti contraenti devono firmare il contratto; esso richiede la forma dell’atto pubblico da parte di un notaio. Infine, la successiva iscrizione nel registro fondiario costituisce la proprietà per piani. Il processo descritto è chiamato atto costituivo.
Attenzione: i condomini possono iscrivere la proprietà per piani anche prima della costruzione dell'edificio. Con l’istanza al registro fondiario devono presentare il piano di ripartizione.
Come posso acquisire la proprietà per piani?
Se non eravate presenti al momento della costituzione del condominio, potete acquistare una quota dell'edificio da un condomino in un secondo momento. L'acquirente dovrebbe esaminare l'atto pubblico notarile della proprietà per piani per avere una panoramica delle quote di valore e dei piani di divisione, nonché di eventuali diritti di prelazione. Sono importanti anche le norme che regolano i diritti e gli obblighi e, in particolare, la ripartizione delle spese di manutenzione e ristrutturazione.
Il contratto di acquisto di un condominio richiede un atto pubblico notarile come il contratto di acquisto di una casa indipendente. L'acquirente acquisisce la proprietà dell'appartamento al momento dell'iscrizione nel registro fondiario.
Attenzione: un condomino non è responsabile solo del proprio appartamento, ma anche delle parti comuni della proprietà. In particolare, se il fondo di rinnovazione non è ben alimentato, deve avere sufficienti riserve finanziarie per partecipare ad investimenti importanti come il rifacimento del tetto.
Chi emette il regolamento del condominio?
In linea di principio, la comunione dei proprietari di condominio è soggetta alle norme sulla comproprietà; nell'ambito della legge può modificare tali norme nell'atto costitutivo o con una delibera unanime. È più efficiente emanare un regolamento che possa essere adottato e modificato dalla maggioranza dei condomini, che rappresenti la maggior parte delle quote. Secondo il Tribunale federale, il regolamento può fissare una soglia più alta per la modifica e richiedere, ad esempio, la maggioranza dei 2/3.
Cosa disciplina il regolamento del condominio?
Il regolamento disciplina l’amministrazione e l’uso della proprietà comune. Di solito descrive i vari diritti esclusivi e d'uso preclusivi, regola le spese accessorie, di manutenzione e di ristrutturazione, definisce l'organizzazione e le regole decisionali e stabilisce la procedura in caso di controversie.
Che cos'è l'assemblea condominiale?
L'assemblea dei comproprietari è l'unico organo della comunione dei comproprietari previsto dalla legge. Ha compiti statutari relativi all'amministrazione e alla contabilità, nonché al fondo di rinnovazione. È inoltre responsabile di assicurare l'edificio e di stipulare le «assicurazioni usuali di responsabilità civile». L'assemblea può assegnarsi ulteriori compiti.
Chi nomina l'amministratore del condominio?
L'assemblea dei comproprietari non è obbligata, ma è autorizzata a nominare un amministratore. Senza l’assemblea dei comproprietari non si accorda sulla nomina di un amministratore, ogni condomino può richiedere al giudice di nominarlo.
Quali compiti ha l'amministratore del condominio?
L’assemblea dei comproprietari può definire i compiti dell'amministratore, ad eccezione di quelli che devono essere svolti dall'assemblea stessa. Di norma, questi comprendono l'organizzazione delle riunioni, la tenuta dei libri contabili, la manutenzione e l'esecuzione di eventuali lavori di ristrutturazione.