Propriété par étages
Modifier la propriété par étages
- Qui doit payer les rénovations dans la propriété par étages ?
- La communauté des copropriétaires peut-elle rénover l'immeuble de manière luxueuse ?
- L'assemblée des copropriétaires peut-elle supprimer un droit exclusif ?
- La communauté des copropriétaires peut-elle modifier les quotes-parts ?
- La communauté des copropriétaires peut-elle décider de droits de préemption ?
- La communauté des copropriétaires peut-elle exclure un copropriétaire ?
- La communauté peut-elle révoquer l'administratrice ?
Qui doit payer les rénovations dans la propriété par étages ?
Pour les parties en droit exclusif, c'est-à-dire pour son propre logement, le propriétaire par étage doit payer lui-même les rénovations.
Attention : Certaines parties de l'immeuble peuvent être constituées de droits exclusifs et de parties communes. Ainsi, dans le cas d'un balcon appartenant à un logement, l'isolation est commune, alors que l'intérieur du balcon relève d'un droit exclusif. (Cf. aussi : « De l'eau s'écoule du balcon vers le bas, store cassé. Qui paie ? »)
Pour les parties communes, l'assemblée des copropriétaires peut créer ce qu'on appelle un « fonds de rénovation », par lequel elle finance les travaux d'entretien et de rénovation des parties communes. Elle peut fixer dans le règlement le montant des contributions annuelles de chaque propriétaire par étage et l'usage qui peut être fait des fonds.
Alternativement, les propriétaires par étage peuvent financer directement les rénovations en fonction de leur quote-part de valeur. Si une rénovation ne sert pas à certains copropriétaires ou que très peu, « il en est tenu compte dans la répartition des frais ».
Attention : Une répartition basée uniquement sur les quotes-parts de valeur doit être appropriée. Si elle ne l'est pas dans le cas concret, la répartition des frais n'est pas admissible selon le Tribunal fédéral.
La communauté des copropriétaires peut-elle rénover l'immeuble de manière luxueuse ?
Dans la mesure où la rénovation d'une partie commune sert « exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé », il s'agit d'une rénovation de luxe que l'assemblée des copropriétaires doit en principe décider à l'unanimité.
L'assemblée des copropriétaires peut-elle supprimer un droit exclusif ?
L'assemblée des copropriétaires peut supprimer un droit exclusif et le déclarer partie commune, à condition que la décision soit prise à l'unanimité.
La communauté des copropriétaires peut-elle modifier les quotes-parts ?
Il est possible de modifier les quotes-parts de valeur, mais cela nécessite le « consentement de toutes les personnes directement intéressées et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires ». Il existe deux exceptions à ce principe : d'une part, lorsqu'une quote-part est manifestement et par erreur inexacte ou, d'autre part, lorsqu'elle est devenue inexacte suite à des modifications de construction. Dans ce cas, la copropriété concernée a droit à une rectification.
La communauté des copropriétaires peut-elle décider de droits de préemption ?
Dans la mesure où l'acte constitutif ne prévoit pas de droits de préemption, l'assemblée des copropriétaires ne peut en décider un qu'à l'unanimité.
La communauté des copropriétaires peut-elle exclure un copropriétaire ?
Un copropriétaire peut demander au tribunal d'exclure un autre copropriétaire si l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté en raison du comportement du copropriétaire concernée. Il a besoin pour cela de l'autorisation de la majorité de tous les autres copropriétaires, à l'exception du défendeur. Si la communauté des copropriétaires ne comprend que deux parties, le propriétaire par étage dispose d'un droit d'action autonome.
L'exclusion est alors le dernier recours possible. Si le copropriétaire ne se comporte qu'une seule fois de manière inappropriée, cela ne constitue pas un motif d'exclusion. Il faut au contraire que le comportement perturbe gravement la cohabitation pendant une longue période et que d'autres mesures moins contraignantes se soient révélées inefficaces. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le tribunal peut également prendre en compte dans son évaluation des incidents qui se sont produits après cette décision majoritaire. Dans le projet de consultation adopté en septembre 2024 concernant la révision des dispositions relatives à la propriété par étages, il est prévu de régler de manière plus détaillée les conditions d'exclusion d'un copropriétaire.
La communauté peut-elle révoquer l'administratrice ?
L'assemblée des copropriétaires peut révoquer l'administratrice à tout moment, sous réserve d'éventuelles demandes d'indemnisation. Si l'assemblée refuse la révocation malgré des motifs importants, chaque copropriétaire peut demander la révocation judiciaire dans un délai d'un mois. Un motif important est tout ce qui fait que la poursuite de la mission ne peut pas être raisonnablement exigée.