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Der Handwerker hat ein Pfandrecht angemeldet. Was bedeutet das?

Mit dem Bauhandwerkerpfandrecht sichert sich der Handwerker ab für den Fall, dass seine Rechnung nicht bezahlt wird. Ist ein Generalunternehmer involviert, kann das dazu führen, dass Sie eine Rechnung zunächst doppelt bezahlen müssen.

Der Handwerker kann ein Pfandrecht für Arbeiten – mit oder ohne Materiallieferung – im Rahmen eines Werkvertrages eintragen lassen. Dies können Arbeiten am Gebäude selbst, aber auch bestimmte Arbeiten im Garten sein.

Das Pfandrecht bezieht sich immer auf Ihre Liegenschaft. Der Handwerker kann das Pfandrecht so auch dann geltend machen, wenn gar nicht Sie als Eigentümerin, sondern die Generalunternehmerin den Auftrag an den Handwerker gegeben hat. Ebenso kann der Handwerker das Pfandrecht ausüben, wenn Sie den Generalunternehmer bereits bezahlt hatten, dieser Ihre Zahlung aber nicht an den Handwerker weitergeleitet hat.

Vom Eintrag des Bauhandwerkerpfandrechts bis zur Zwangsverwertung

Der Handwerker kann sein Pfandrecht bereits bei Unterzeichnung des Werk- oder Liefervertrages im Grundbuch eintragen lassen. Spätestens muss er dies vier Monate, nachdem er seine Arbeiten am Haus abgeschlossen oder das Material geliefert hat, tun. Entscheidend für die Wahrung der Frist ist der Eintrag an sich und nicht das Datum, an welchem der Handwerker das Gesuch beim zuständigen Gericht gestellt hat.

Sofern der Handwerker nachweisen kann, dass er sich zu den Arbeiten verpflichtet oder diese bereits ausgeführt hat, lässt das Gericht das Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Bei zeitlicher Dringlichkeit erlässt es eine superprovisorische Verfügung, bei welcher Sie erst nachträglich Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. Je nach Sachlage entscheidet das Gericht auf eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts oder auf dessen Löschung.

Hat das Gericht auf die vorläufige Eintragung entschieden, muss der Handwerker im ordentlichen Gerichtsverfahren seinen Anspruch, so beispielsweise seinen Anspruch auf den Werklohn, beweisen. Gelingt ihm das, lässt das Gericht das Pfandrecht definitiv im Grundbuch eintragen. Wenn Sie nun die Forderung nicht begleichen, kann der Handwerker das Betreibungsbegehren stellen. Ist er damit erfolgreich und begleichen Sie die Forderung nach wie vor nicht, kann der Handwerker das Verwertungsbegehren stellen, worauf Ihr Grundstück zwangsverwertet wird.

Schutz vor Bauhandwerkerpfandrecht

Einen eigentlichen Schutz vor dem Bauhandwerkerpfandrecht gibt es nicht. Sie können aber das Risiko einer Doppelzahlung etwas minimieren und vorgängig mit der Generalunternehmerin eine Vereinbarung zu treffen. So können Sie beispielsweise vertraglich festlegen, dass Sie die Handwerker direkt und nicht über die Generalunternehmerin zahlen.

Der Handwerker kann das Pfandrecht zudem nicht eintragen lassen, wenn Sie eine gleichwertige Sicherheit leisten können. Anerkannt als gleichwertige Sicherheit ist etwa eine Bankgarantie oder –Bürgschaft. Wenn Sie diese Sicherheit leisten können, ist auch ein bereits eingetragenes Pfandrecht zu löschen.