Die Revisionen des Kauf- und des Werkvertragsrechts verbessern die rechtliche Stellung von Käufern und Bestellern bei Baumängeln.

Am 20. Dezember 2024 hat die Bundesversammlung das neue Baumängelrecht angenommen. Der Bundesrat hat diese Revisionen auf den 1. Januar 2026 in Kraft gesetzt. Die Änderungen betreffen zum einen das Kaufrecht und zum anderen das Werkvertragsrecht. Sie verbessern die Stellung von Bauherren, indem diese längere Rügefristen bei Mängeln und ein Nachbesserungsrecht haben sowie die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts einfacher abwenden können.

1. Ich habe ein Haus gekauft. Wie lange habe ich Zeit, einen Mangel zu rügen?

Wer ein Haus kauft, hat neu 60 Tage Zeit, Mängel zu rügen. Bei offensichtlichen Mängeln beginnt diese Frist ab Eigentumserwerb zu laufen, bei versteckten Mängeln ab dem Zeitpunkt der Entdeckung. Unter dem bisher geltenden Recht musste der Käufer einen versteckten Mangel sofort nach dessen Entdeckung anzeigen, um daraus noch einen Anspruch ableiten zu können. Dies konnte zu komplizierten Beweisverfahren führen.

Die Ansprüche des Käufers wegen Grundstücksmängeln verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Eigentumserwerb.

Aufgepasst: Bei einem Grundstückskauf ist die Vereinbarung einer kürzeren Rügefrist wie auch einer kürzeren Verjährungsfrist nicht zulässig.

2. Ich habe ein Fenster einbauen lassen. Wie lange habe ich Zeit, um einen Mangel zu rügen?

Ein Fenster ist eine in ein unbewegliches Werk integrierte bewegliche Sache. Der Käufer kann hier einen Mangel innerhalb von 60 Tagen nach der Ablieferung melden, einen versteckten Mangel innerhalb von 60 Tagen nach der Entdeckung. Unter dem bisher geltenden Recht musste der Käufer einen versteckten Mangel sofort nach dessen Entdeckung anzeigen, um daraus noch einen Anspruch ableiten zu können. Dies konnte zu komplizierten Beweisverfahren führen.

Die Ansprüche aus diesen Mängelrechten verjähren 5 Jahre nach der Ablieferung.

Aufgepasst: Bei einer in ein unbewegliches Werk integrierte bewegliche Sache ist die Rügefrist zwingend und eine vertragliche Verkürzung ist nicht zulässig. Hingegen können die Parteien die Verjährungsfrist nach wie vor selbst regeln und auch verkürzen.

3. Ich habe das Dach sanieren lassen. Wie lange habe ich Zeit, um einen Werkmangel zu rügen?

Bei einem unbeweglichen Werk sowie teilweise bei Werken, welche die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben, beträgt die Frist für die Mängelrüge 60 Tage nach der Ablieferung. Versteckte Mängel sind innerhalb von 60 Tagen nach der Entdeckung anzuzeigen.

Die Ansprüche aus diesen Mängelrechten verjähren 5 Jahre nach der Ablieferung.

Aufgepasst: Bei einem unbeweglichen Werk sind sowohl Rüge- wie auch Verjährungsfrist zwingend. Eine davon abweichende kürzere Frist ist unwirksam. Die in der Praxis oft verwendeten entsprechenden Fristen in der SIA-Norm 118 sind damit mit dem Inkrafttreten des neuen Rechts nicht mehr anwendbar.

4. Habe ich als Käufer eines Neubaus, eines Hauses ab Plan oder als Besteller eines Bauwerks ein Nachbesserungsrecht?

Neu hat auch der Käufer eines noch zu erstellenden Bauwerkes oder eines zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses höchstens zweijährigen Neubaus ein Recht auf eine unentgeltliche Nachbesserung. Der Hauskäufer kann sich damit neu direkt an die Verkäuferin wenden und wählen, ob er bei einem Mangel den Anspruch auf eine Preisminderung geltend macht, allenfalls vom Vertrag zurücktritt oder ob er eine Nachbesserung möchte. Er hat nach dem Ablauf einer angemessenen Frist zudem das Recht auf eine Ersatzvornahme. Diese neuen Gewährleistungsrechte haben alle Käufer unabhängig ihrer Eigenschaften, also private Käufer gleich wie institutionelle Käufer oder Käufer von gewerblich genutzten Immobilien.

Betreffend Werkverträge gab es dieses unentgeltliche Nachbesserungsrecht bereits nach altem Recht, neu ist jedoch, dass dieses Gewährleistungsrecht auch hier zwingend ist.

Die Ansprüche des Käufers auf die unentgeltliche Nachbesserung verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Eigentumserwerb.

Aufgepasst: Das Nachbesserungsrecht ist zwingend, eine zum Voraus getroffene Wegbedingung oder Einschränkung ist sowohl beim Hauskauf als auch bei Bauwerksvertrag unwirksam. Eine Abänderung der fünfjährigen Verjährungsfrist zulasten des Käufers wie auch zulasten des Werkbestellers ist nicht zulässig.

5. Ändert sich etwas an den Rügefristen beim Kauf separater beweglicher Sachen?

Das neue Baumängelrecht ändert nichts an der bisherigen Rügefrist beim Kauf eigenständiger beweglicher Sachen. Ein Käufer muss die Sache nach wie vor in der üblichen Frist prüfen und der Verkäuferin einen Mangel sofort anzeigen.

6. Wie kann ich die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verhindern?

Will ein Bauherr die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verhindern, muss er wie bis anhin eine «hinreichende Sicherheit» leisten. Diese Sicherheit muss zum einen die angemeldete Forderung abdecken, zum anderen definiert das Gesetz neu, dass die zusätzliche Abdeckung von Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren hinreichend ist.

7. Bei welchen Verträgen kommt das neue Baurecht zur Anwendung?

Grundsätzlich kommt das neue Baurecht auf ab dem 1. Januar 2026 geschlossenen Verträgen zur Anwendung. Bei vorher abgeschlossenen Verträgen gelten die kürzeren Rügefristen, wie auch ein Nachbesserungsrecht nur besteht, wenn dieses ausdrücklich vereinbart worden ist.

Hingegen gelten die zwingenden Verjährungsfristen auch bei vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossenen Verträgen, sofern die dort verankerte Verjährungsfrist kürzer und am 1. Januar 2026 noch am Laufen ist. Die neue Regelung zur Abwendung des Bauhandwerkerpfandrechts kommt ebenfalls auch auf vor dem 1. Januar 2026 geschlossenen Verträge zur Anwendung.