Les révisions du droit de la vente et du droit des contrats d'entreprise améliorent la situation juridique des acheteurs et des donneurs d'ordre en cas de défauts de construction.

Le 20 décembre 2024, l'Assemblée fédérale a adopté la nouvelle législation sur les défauts de construction. Le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur de ces révisions au 1er janvier 2026. Les modifications concernent d'une part le droit de la vente et d'autre part le droit des contrats d'entreprise. Elles améliorent la situation des maîtres d'ouvrage en leur accordant des délais de réclamation plus longs en cas de défaut et un droit à la réparation, et en leur permettant d'éviter plus facilement l'inscription d'une hypothèque d’artisans et entrepreneurs.

1. J'ai acheté une maison. Combien de temps ai-je pour signaler un défaut ?

Toute personne qui achète une maison dispose désormais d'un délai de 60 jours pour signaler les défauts. En cas de défauts apparents, ce délai commence à courir à compter de l'acquisition de la propriété, en cas de défauts cachés, à compter de leur découverte. En vertu du droit en vigueur jusqu'à présent, l'acheteur devait signaler un défaut caché immédiatement après sa découverte afin de pouvoir en tirer un droit. Cela pouvait entraîner des procédures de preuve complexes.

Les droits de l'acheteur en cas de défauts immobiliers se prescrivent par cinq ans à compter de l'acquisition de la propriété.

Attention : Lors de l'achat d'un bien immobilier, il n'est pas permis de convenir d'un délai de réclamation plus court ni d'un délai de prescription plus court.

2. J'ai fait installer une fenêtre. Combien de temps ai-je pour signaler un défaut ?

Une fenêtre est un bien mobilier intégré à un ouvrage immobilier. L'acheteur peut signaler un défaut dans les 60 jours suivant la livraison, et un défaut caché dans les 60 jours suivant sa découverte. En vertu de la législation en vigueur jusqu'à présent, l'acheteur devait signaler un défaut caché immédiatement après sa découverte afin de pouvoir en déduire un droit. Cela pouvait entraîner des procédures de preuve complexes.

Les droits découlant de ces droits de garantie expirent 5 ans après la livraison.

Attention : Dans le cas d'un bien mobilier intégré à un ouvrage immobilier, le délai de réclamation est impératif et ne peut être raccourci par contrat. En revanche, les parties peuvent toujours régler elles-mêmes le délai de prescription et le raccourcir.

3. J'ai fait rénover mon toit. Combien de temps ai-je pour signaler un défaut de construction ?

Dans le cas d'un ouvrage immobilier et, dans certains cas, d'ouvrages ayant causé la défectuosité d'un ouvrage immobilier, le délai de réclamation est de 60 jours après la livraison. Les défauts cachés doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte.

Les redevances découlant de ces droits liés à la garantie pour les défauts expirent 5 ans après la livraison.

Attention : Dans le cas d'un ouvrage immobilier, les délais de réclamation et de prescription sont impératifs. Tout délai plus court qui s'en écarte est sans effet. Les délais correspondants de la norme SIA 118, souvent utilisés dans la pratique, ne sont donc plus applicables avec l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

4. En tant qu'acheteur d'une nouvelle construction, d'une maison sur plan ou en tant que commanditaire d'un ouvrage, ai-je droit à une réparation ?

Désormais, l'acheteur d'un ouvrage à construire ou d'un bâtiment neuf de moins de deux ans au moment de la conclusion du contrat a également droit à une réparation gratuite. L'acheteur d'une maison peut désormais s'adresser directement à la vendeuse et choisir, en cas de défaut, de faire valoir son droit à une réduction de prix, de résilier le contrat ou de demander une réparation. Il a également droit à une exécution par substitution après expiration d'un délai raisonnable. Ces nouveaux droits de garantie s'appliquent à tous les acheteurs, quelles que soient leurs caractéristiques, c'est-à-dire aussi bien aux acheteurs privés qu'aux acheteurs institutionnels ou aux acheteurs de biens immobiliers à usage commercial.

En ce qui concerne les contrats d'entreprise, ce droit à une réparation gratuite existait déjà dans l'ancienne législation, mais la nouveauté réside dans le fait que ce droit à la garantie est désormais obligatoire dans ce domaine également.

Les droits de l'acheteur à une réparation gratuite expirent cinq ans après l'acquisition de la propriété.

Attention : Le droit à la réparation est obligatoire, toute condition ou restriction préalable est nulle et non avenue, tant dans le cadre d'un achat immobilier que d'un contrat de construction. Une modification du délai de prescription de cinq ans au détriment de l'acheteur ou du donneur d'ordre n'est pas autorisée.

5. Y a-t-il des changements concernant les délais de réclamation lors de l'achat de biens mobiliers séparés ?

La nouvelle loi sur les vices de construction ne modifie en rien le délai de réclamation applicable à l'achat de biens mobiliers distincts. L'acheteur doit toujours vérifier le bien dans le délai habituel et signaler immédiatement tout défaut à la vendeuse.

6. Comment puis-je empêcher l'inscription d'une hypothèque des artisans et entrepreneurs ?

Si un maître d'ouvrage souhaite empêcher l'inscription d'une hypothèque des artisans et entrepreneurs, il doit, comme auparavant, fournir une « garantie suffisante ». Cette garantie doit d'une part couvrir la créance déclarée et, d'autre part, la loi définit désormais que la couverture supplémentaire des intérêts moratoires pour une durée de dix ans est suffisante.

7. À quels contrats le nouveau droit de la construction s'applique-t-il ?

En principe, le nouveau droit de la construction s'applique aux contrats conclus à partir du 1er janvier 2026. Pour les contrats conclus antérieurement, les délais de réclamation plus courts s'appliquent et le droit à la réparation n'existe que s'il a été expressément convenu.

En revanche, les délais de prescription obligatoires s'appliquent également aux contrats conclus avant le 1er janvier 2026, à condition que le délai de prescription qui y est prévu soit plus court et qu'il soit encore en cours au 1er janvier 2026. La nouvelle réglementation visant à éviter l’hypothèque des artisans et entrepreneurs s'applique également aux contrats conclus avant le 1er janvier 2026.