Une porte donnant accès au balcon du voisin ne confère aucun droit d'accès si le plan de répartition contraignant prévoit un droit d'usage exclusif.

Si la construction d'un bâtiment ou d'un chemin est en contradiction avec une inscription au registre foncier nécessitant une interprétation, la construction effectivement choisie peut, à titre exceptionnel, justifier un droit. Cette « publicité naturelle » ne s'applique toutefois pas si le plan de répartition d'une communauté de copropriétaires stipule clairement l'utilisation exclusive d'un balcon par un copropriétaire, même si la configuration réelle du bâtiment s'y oppose. C'est ce qu'a décidé le Tribunal fédéral dans son arrêt du 15 janvier 2026.

Copropriétaires par étage en désaccord sur le droit d'accès au balcon

Un balcon longe une unité de propriété (unité « porte du balcon ») et est accessible depuis celle-ci par une porte. À son extrémité, le balcon est adjacent à une autre unité de propriété, dont seule une fenêtre donne sur le balcon (unité « fenêtre du balcon »). Dans le plan de répartition joint à l'acte constitutif, le balcon est coloré de la même couleur que l'unité d'étage « fenêtre du balcon ». Le règlement de copropriété accorde aux propriétaires, conformément au plan de répartition, le droit permanent d'utiliser de manière exclusive les surfaces concernées.

Le propriétaire de l'unité « fenêtre du balcon » intente une action devant le tribunal de district compétent afin d'interdire à la propriétaire de l'unité « porte du balcon » d'utiliser le balcon sans son consentement. Le tribunal de district rejette la plainte, tout comme le tribunal cantonal rejette l'appel. Le propriétaire de l'unité « fenêtre du balcon » forme alors un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral.

Le balcon peut faire l'objet d'un droit spécial ou d'un droit d'usage spécial

Dans la propriété par étages, il existe, outre les zones appartenant à la propriété exclusive des propriétaires respectifs et conçues comme des droits exclusifs, tels que les logements, des zones communes. Si la communauté des copropriétaires accorde le droit d'usage exclusif d'une de ces zones, celle-ci reste la propriété commune de la communauté des copropriétaires, mais le propriétaire bénéficiant du droit d'usage exclusif dispose d'un droit d'usage exclusif sur celle-ci.

Comme l'écrit le Tribunal fédéral, les balcons font généralement partie du droit exclusif, mais la pratique n'est pas uniforme à cet égard : dans certains cantons, il est courant d'attribuer la surface concernée au droit d'usage exclusif.

La « publicité naturelle » peut annuler l'effet d'une inscription au registre foncier

La confiance dans une inscription au registre foncier est protégée. Ainsi, une inscription au registre foncier est en principe valable même si elle est objectivement erronée. L'exception de « publicité naturelle » construite par le Tribunal fédéral stipule que les faits constructifs peuvent exceptionnellement fonder des droits si l'inscription au registre foncier en question nécessite une interprétation et contredit la réalité visible.

Le Tribunal fédéral reconnaît la « publicité naturelle » notamment en relation avec les droits de passage inscrits au registre foncier : lorsque des constructions sont nécessaires à l'exercice de la servitude, celles-ci déterminent en règle générale le contenu et l'étendue de la servitude. Ainsi, selon le Tribunal fédéral, un propriétaire ne peut pas invoquer un droit de passage inscrit au registre foncier s'il a vu ou aurait dû voir lors de l'achat que le chemin d'origine avait été déplacé et remplacé par un tunnel.

Un plan de répartition clair est contraignant

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral refuse toutefois d'accorder au propriétaire par étages « porte de balcon » un droit d'usage du balcon contraire au plan de répartition en raison de la construction effective et visible. En effet, le règlement de copropriété renvoie au plan de répartition, qui attribue clairement le balcon au droit d'usage exclusif et ne nécessite donc aucune interprétation. L'accès direct au balcon par le propriétaire du logement « porte du balcon » ne peut supprimer le droit d'usage exclusif de la propriétaire du logement « fenêtre ». Ce plan de répartition est donc également contraignant pour les successeurs des parties fondatrices.

Le Tribunal fédéral annule le jugement de l'instance précédente et interdit ainsi à la propriétaire de l'unité « porte du balcon », sous peine de sanctions pénales, d'utiliser le balcon sans le consentement de la propriétaire de l'unité « fenêtre du balcon ». Il condamne la propriétaire de l'unité « porte du balcon » à payer les frais judiciaires d'un montant de 5’000 CHF et à verser 6’000 CHF à la recourante à titre de dépens.