Eine auf den Nachbarsbalkon führende Tür gibt kein Zutrittsrecht, sofern der verbindliche Aufteilungsplan ein Sondernutzungsrecht verankert.

Steht die Bauweise eines Gebäudes oder eines Weges im Widerspruch zu einem auslegungsbedürftigen Grundbucheintrag, kann ausnahmsweise die tatsächlich gewählte Bauweise ein Recht begründen. Diese so genannte «natürliche Publizität» gilt jedoch nicht, wenn der Aufteilungsplan einer Stockwerkeigentümergemeinschaft eindeutig die exklusive Nutzung eines Balkons durch einen Stockwerkeigentümer festlegt, selbst wenn die tatsächlichen baulichen Verhältnisse dagegen spricht. Dies hat das Bundesgericht mit Urteil vom 15. Januar 2026 entschieden.

Stockwerkeigentümer uneinig über Zutrittsrecht auf Balkon

Ein Balkon verläuft entlang einer Stockwerkeinheit (Stockwerkeinheit «Balkontüre») und ist von dieser über eine Türe begehbar. An seiner Stirnseite grenzt der Balkon an eine weitere Stockwerkeinheit, von welcher lediglich ein Fenster auf den Balkon führt (Stockwerkeinheit «Balkonfenster»). In dem der Gründungsurkunde beigelegten Aufteilungsplan ist der Balkon in derselben Farbe eingefärbt wie die Stockwerkeinheit «Balkonfenster». Das Stockwerkeigentümerreglement gewährt den Eigentümern laut Aufteilungsplan das dauernde Recht zur ausschliessenden Nutzung der betreffenden Flächen.

Der Eigentümer der Stockwerkeinheit «Balkonfenster» beantragt mit Klage beim zuständigen Bezirksgericht ein Verbot für die Eigentümerin der Stockwerkeinheit «Balkontüre», den Balkon ohne seine Zustimmung zu nutzen. Das Bezirksgericht weist die Klage ab, wie auch das Kantonsgericht die Berufung abweist. Der Eigentümer der Stockwerkeinheit «Balkonfenster» gelangt daraufhin mit Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.

Balkon kann im Sonderrecht oder im Sondernutzungsrecht sein

Im Stockwerkeigentum bestehen neben den im ausschliesslichen Eigentum der jeweiligen Eigentümerinnen liegenden und als Sonderrecht ausgestalteten Bereiche wie etwa die Wohnungen auch gemeinschaftliche Flächen. Gewährt die Stockwerkeigentümergemeinschaft das Sondernutzungsrecht an einer dieser Flächen, bleibt diese im gemeinschaftlichen Eigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die sondernutzungsberechtigte Eigentümerin hat aber ein exklusives Nutzungsrecht daran.

Wie das Bundesgericht schreibt, bilden Balkone in der Regel Teil des Sonderrechts, wobei hier die Praxis nicht einheitlich ist, «in einigen Kantonen ist eine Zuweisung der betreffenden Fläche zu Sondernutzungsrecht üblich».

«Natürliche Publizität» kann Wirkung Grundbucheintrag aufheben

Das Vertrauen in einen Grundbucheintrag ist geschützt. Damit gilt ein Eintrag im Grundbuch grundsätzlich selbst dann, wenn er objektiv falsch ist. Die vom Bundesgericht konstruierte Ausnahme der «natürlichen Publizität» besagt, dass bauliche Tatsachen ausnahmsweise Rechte begründen können, wenn der betreffende Grundbucheintrag auslegungsbedürftig ist und der sichtbaren Realität widerspricht.

Das Bundesgericht anerkennt die «natürliche Publizität» namentlich im Zusammenhang mit im Grundbuch vermerkten Wegrechten: «Wo für die Ausübung der Dienstbarkeit bauliche Anlagen erforderlich sind», bestimmen «diese in der Regel auch den Inhalt und den Umfang der Dienstbarkeit». So kann sich laut Bundesgericht etwa ein Eigentümer dann nicht auf ein im Grundbuch vermerktes Wegrecht berufen, wenn er beim Kauf gesehen hat oder hätte sehen müssen, dass der ursprüngliche Weg verschoben und durch einen Tunnel ersetzt worden ist.

Eindeutiger Aufteilungsplan ist verbindlich

Im vorliegenden Fall lehnt das Bundesgericht es jedoch ab, dem Stockwerkeigentümer «Balkontür» aufgrund der tatsächlichen und sichtbaren Konstruktion ein dem Aufteilungsplan widersprechendes Nutzungsrecht am Balkon zu gewähren. Denn das Stockwerkeigentümerreglement verweist auf den Aufteilungsplan, welcher den Balkon eindeutig dem Sondernutzungsrecht zuweist und damit nicht auslegungsbedürftig ist. Der direkte Zugang zum Balkon durch den Stockwerkeigentümer «Balkontür» vermag das Sondernutzungsrecht der Stockwerkeigentümerin «Fenster» nicht aufzuheben. Damit ist dieser Aufteilungsplan auch für Nachfolger der Gründungsparteien verbindlich.

Das Bundesgericht hebt das Urteil der Vorinstanz auf und verbietet es damit der Eigentümerin der Stockwerkeinheit «Balkontür» unter Androhung von Straffolgen, den Balkon ohne die Zustimmung der Eigentümerin der Stockwerkeinheit «Balkonfenster» zu nutzen. Es auferlegt der Eigentümerin der Stockwerkeinheit «Balkontür» die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 5 000, letztere muss die Beschwerdeführerin zudem mit CHF 6 000 entschädigen.