Una porta che conduce al balcone del vicino non conferisce alcun diritto di accesso, a meno che il piano di ripartizione vincolante non preveda un diritto di uso esclusivo.

Se la struttura di un edificio o di un passaggio è in contrasto con un'iscrizione nel registro fondiario che richiede un'interpretazione, in via eccezionale la struttura effettivamente scelta potrebbe giustificare un diritto. Tuttavia, questa cosiddetta «pubblicità naturale» non si applica se il piano di ripartizione di una comunione di proprietari per piani stabilisce chiaramente l'uso esclusivo di un balcone da parte di un proprietario per piani, anche se le effettive condizioni strutturali indicano il contrario. Lo ha stabilito il Tribunale federale con sentenza del 15 gennaio 2026.

Proprietari per piani in disaccordo sul diritto di accesso al balcone

Un balcone corre lungo un'unità immobiliare (unità immobiliare «porta del balcone») ed è accessibile da quest'ultima tramite una porta. Sul lato frontale, il balcone confina con un'altra unità immobiliare, dalla quale solo una finestra conduce al balcone (unità immobiliare «finestra del balcone»). Nella planimetria allegata all'atto costitutivo, il balcone è colorato con lo stesso colore dell'unità «finestra del balcone». Il regolamento di proprietà per piani concede ai proprietari, secondo la planimetria, il diritto permanente all'uso esclusivo delle superfici in questione.

Il proprietario dell'unità «finestra del balcone» presenta ricorso al tribunale distrettuale competente per vietare alla proprietaria dell'unità «porta del balcone» di utilizzare il balcone sen za il suo consenso. Il tribunale distrettuale respinge il ricorso, così come il tribunale cantonale respinge l'appello. Il proprietario dell'unità «finestra del balcone» presenta quindi ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Il balcone può essere oggetto di un diritto esclusivo o di un diritto di uso speciale

Nella proprietà per piani, oltre alle aree di proprietà esclusiva dei rispettivi proprietari e configurate come diritto esclusivo, come ad esempio gli appartamenti stessi, esistono anche parti comuni. Se la comunione dei proprietari per piani concede il diritto di uso esclusivo su una di queste aree, questa rimane di proprietà comune della comunità dei proprietari per piani, ma il proprietario indicato ha un diritto di uso esclusivo su di essa.

Come scrive il Tribunale federale, i balconi fanno generalmente parte del diritto esclusivo, anche se la prassi non è uniforme: «in alcuni Cantoni è consuetudine assegnare la superficie in questione in diritto di uso esclusivo».

La «pubblicità naturale» può annullare l'iscrizione nel registro fondiario

La fiducia in un'iscrizione nel registro fondiario è protetta. Pertanto, un'iscrizione nel registro fondiario è valida anche se oggettivamente errata. L'eccezione della «pubblicità naturale» costruita dal Tribunale federale stabilisce che, in via eccezionale, i fatti costruttivi possono fondare diritti se l'iscrizione nel registro fondiario è soggetta a interpretazione e contraddice la realtà visibile.

Il Tribunale federale riconosce la «pubblicità naturale» in particolare in relazione ai diritti di passaggio annotati nel registro fondiario: «Laddove per l'esercizio della servitù siano necessarie opere edilizie», queste «determinano di norma anche il contenuto e l'estensione della servitù». Secondo il Tribunale federale, ad esempio, un proprietario non può invocare un diritto di passo iscritto nel registro fondiario se al momento dell'acquisto ha visto o avrebbe dovuto vedere che il percorso originario era stato spostato e sostituito da un tunnel.

Un piano di ripartizione chiaro è vincolante

Nel caso in esame, tuttavia, il Tribunale federale rifiuta di concedere al proprietario del piano «porta del balcone» un diritto di uso del balcone contrario al piano di ripartizione sulla base della costruzione effettiva e visibile. Il regolamento di proprietà per piani fa infatti riferimento al piano di ripartizione, che assegna chiaramente il balcone al diritto di uso esclusivo e non necessita quindi di interpretazione. L'accesso diretto al balcone da parte del proprietario del piano «porta del balcone» non può annullare il diritto di uso esclusivo della proprietaria del piano «finestra». Pertanto, questo piano di ripartizione è vincolante anche per i successori delle parti fondatrici.

Il Tribunale federale annulla la sentenza della precedente istanza e vieta quindi alla proprietaria dell'unità «porta del balcone», sotto pena di sanzioni penali, di utilizzare il balcone senza il consenso della proprietaria dell'unità «finestra del balcone». Impone alla proprietaria dell'unità «porta del balcone» il pagamento delle spese processuali per un importo di CHF 5 000; quest'ultima deve inoltre risarcire la ricorrente con CHF 6 000.