Le revisioni della normativa in materia di contratti di compravendita e di appalto migliorano la posizione giuridica degli acquirenti e dei committenti in caso di difetti di costruzione.

Il 20 dicembre 2024 l'Assemblea federale ha approvato la modifica della legislazione sui difetti di costruzione. Il Consiglio federale ha fissato l'entrata in vigore di queste revisioni al 1° gennaio 2026. Le modifiche riguardano da un lato il diritto di compravendita e dall'altro il contratto di appalto. Esse migliorano la posizione dei committenti, che beneficiano di termini di reclamo più lunghi in caso di difetti e di un diritto di riparazione, oltre a poter evitare più facilmente l'iscrizione di un’ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori edili.

1. Ho acquistato una casa. Quanto tempo ho a disposizione per segnalare un difetto?

Chi acquista una casa ha ora 60 giorni di tempo per notificare i difetti. In caso di difetti evidenti, questo termine decorre dall'acquisto della proprietà, mentre in caso di difetti occulti decorre dal momento della scoperta. Secondo la normativa precedentemente in vigore, l'acquirente doveva segnalare un difetto occulto immediatamente dopo la sua scoperta per poter far valere un diritto. Ciò poteva comportare complesse procedure probatorie.

I diritti dell'acquirente relativi ai difetti dell'immobile cadono in prescrizione dopo cinque anni dall'acquisto della proprietà.

Attenzione: in caso di acquisto di un immobile non è consentito concordare un termine per dare notizia dei difetti più breve né un termine di prescrizione più breve.

2. Ho fatto installare una finestra. Quanto tempo ho a disposizione per segnalare un difetto?

Una finestra è un bene mobile integrato in un'opera immobile. L'acquirente può segnalare un difetto entro 60 giorni dalla consegna, un difetto occulto entro 60 giorni dalla scoperta. Secondo la normativa vigente fino ad ora, l'acquirente doveva segnalare un difetto nascosto immediatamente dopo la sua scoperta per poter far valere un diritto. Ciò poteva comportare complesse procedure probatorie.

I diritti derivanti da tali vizi si prescrivono 5 anni dopo la consegna.

Attenzione: nel caso di un bene mobile integrato in un'opera immobile, il termine per dare notizia dei difetti è obbligatorio e non è consentita una riduzione contrattuale. Le parti possono invece continuare a regolare autonomamente il termine di prescrizione e anche ridurlo.

3. Ho fatto ristrutturare il tetto. Quanto tempo ho a disposizione per contestare un difetto dell'opera?

Nel caso di un'opera immobile e, in parte, di opere che hanno causato la difettosità di un'opera immobile, il termine per dare notizia dei difetti è di 60 giorni dalla consegna. I difetti occulti devono essere segnalati entro 60 giorni dalla loro scoperta.

I diritti derivanti da tali diritti di garanzia cadono in prescrizione 5 anni dopo la consegna.

Attenzione: nel caso di un'opera immobile, sia il termine per dare notizia dei difetti che quello di prescrizione sono inderogabili. Un termine più breve che si discosti da questi è inefficace. I termini corrispondenti spesso utilizzati in pratica nella norma SIA 118 non sono quindi più applicabili con l'entrata in vigore della nuova legge.

4. In qualità di acquirente di un nuovo edificio, di una casa su progetto o di committente di un'opera, ho diritto alla riparazione?

Ora anche l'acquirente di un'opera da costruire o di un immobile nuovo che al momento della stipula del contratto abbia al massimo due anni ha diritto a una riparazione gratuita. L'acquirente dell'immobile può quindi rivolgersi direttamente al venditore e scegliere se, in caso di difetto, far valere il diritto a una riduzione del prezzo, recedere dal contratto o richiedere una riparazione. Dopo la scadenza di un termine ragionevole, ha inoltre diritto a una sostituzione. Questi nuovi diritti di garanzia spettano a tutti gli acquirenti indipendentemente dalle loro caratteristiche, ovvero sia agli acquirenti privati che agli acquirenti istituzionali o agli acquirenti di immobili ad uso commerciale.

Per quanto riguarda il contratto di appalto, questo diritto alla riparazione gratuita esisteva già nella vecchia normativa, ma la novità è che ora questo diritto di garanzia è obbligatorio anche in questo caso.

Il diritto dell'acquirente alla riparazione gratuita cade in prescrizione dopo cinque anni dall'acquisto della proprietà.

Attenzione: il diritto alla riparazione è obbligatorio, qualsiasi condizione o restrizione concordata in anticipo è inefficace sia nell'acquisto di una casa che nel contratto di appalto. Non è consentita alcuna modifica del termine di prescrizione quinquennale a svantaggio dell'acquirente o del committente.

5. Ci sono cambiamenti nei termini di reclamo per l'acquisto di beni mobili indipendenti?

La nuova normativa sui difetti di costruzione non modifica il precedente termine di reclamo per l'acquisto di beni mobili indipendenti. L'acquirente deve continuare a controllare la merce entro il termine consueto e segnalare immediatamente al venditore eventuali difetti.

6. Come posso impedire l’iscrizione dell’ipoteca legale da parte di un artigiano?

Se un committente desidera impedire l’iscrizione di un’ipoteca legale dell'artigiano edile, deve fornire, come in precedenza, una «garanzia sufficiente». Da un lato, tale garanzia deve coprire il credito dichiarato, dall'altro la legge ridefinisce che la copertura aggiuntiva degli interessi di mora per un periodo di dieci anni è sufficiente.

7. A quali contratti si applica il nuovo diritto sui difetti di costruzione?

In linea di principio, la modifica della legge si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2026. Per i contratti stipulati in precedenza si applicano i termini di reclamo più brevi e il diritto di riparazione sussiste solo se espressamente concordato.

Per contro, i termini di prescrizione obbligatori si applicano anche ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2026, a condizione che il termine di prescrizione ivi previsto sia più breve e sia ancora in corso al 1° gennaio 2026. La nuova normativa volta ad evitare il diritto di pegno degli artigiani edili si applica anche ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2026.