Wohnen
Läuft der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters weiter?
Ja. Aber die Erben des Mieters können auch einen längerfristigen Mietvertrag innert der gesetzlichen Frist auf den gesetzlichen Termin kündigen.
Aufgrund der Universalsukzession geht der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters auf dessen Erben über. Die Erben können den Mietvertrag jedoch grundsätzlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin auflösen.
Kündigung des Mietvertrags durch die Erben
Verstirbt der Mieter, können dessen Erben den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Die Erben müssen den Mietvertrag schriftlich kündigen und allenfalls der Vermieterin gegenüber belegen, dass sie tatsächlich Erben sind und den Willen der Erbengemeinschaft vertreten.
Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen dauert drei Monate. Verpassen es die Erben, sofort zu kündigen, kann die Vermieterin auf den vertraglichen Kündigungsfristen beharren. Sie haben dann aber gleich wie ein regulärer Mieter die Möglichkeit, der Vermieterin einen Nachmieter vorzuschlagen. Ist dieser zumutbar, muss die Vermieterin die Erben aus den mietvertraglichen Pflichten entlassen.
Kündigung des Mietvertrages durch die Vermieterin
Anders als für die Erben des Mieters gibt es für die Vermieterin keine Sonderregelung, wenn der Mieter stirbt. Sie kann die Wohnung also nur regulär kündigen. Wohnte der Mieter nicht alleine in der Wohnung, kann eine solche Kündigung durch die Vermieterin gar anfechtbar sein: Die Kündigung alleine aufgrund der Änderung in der familiären Situation ist missbräuchlich.
Verstorbener Mieter mit unbekannten Erben
Weiss die Vermieterin nicht, wer Erbe des Mieters ist, wird die Situation schnell unübersichtlich. Die Vermieterin erhält so zum einen in der Regel den Mietzins nicht mehr. Zum anderen riskiert sie Schadenersatzforderungen der allenfalls später auftauchenden Erben, wenn sie die Wohnung räumt und sie weitervermietet.
Die Vermieterin sollte deswegen im eigenen Interesse alles daran setzen, die Erben ausfindig zu machen. Gelingt ihr das nicht innert nützlicher Frist, sollte sie das zuständige Konkursamt kontaktieren und abklären, ob dieses ein Konkursverfahren gegen den verstorbenen Mieter eröffnet hat und es die Möglichkeit gibt, die Wohnungseinrichtung amtlich zu inventarisieren sowie zwischenzulagern, damit sie die Wohnung möglichst schnell weiter vermieten kann.
Wie erwähnt kann zwar die Vermieterin die Wohnung grundsätzlich auch selbstständig räumen lassen und weiter vermieten, solange die Wohnung nicht behördlich versiegelt ist. Sie hat sich dabei an der Geschäftsführung ohne Auftrag zu orientieren. Dies bedeutet namentlich, dass die Vermieterin zum Vorteil und gemäss der mutmasslichen Absicht der Erben handeln muss. So sollte sie beispielsweise die Wertsachen amtlich inventarisieren lassen und sorgfältig aufbewahren. Allerdings dürfte es bei offenen erbrechtlichen Fragen regelmässig schwierig sein, eine Behörde zu finden, welche die Inventarisierung durchführt und bestätigt.
Siehe auch «Kündigung Mietwohnung»