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Il valore locativo si applica anche lo utilizzo per indebitarmi?

Sì, come ha stabilito il Tribunale federale il 4 agosto 2022. Ha qualificato la clausola di rigore del Canton Ticino come contraria al diritto federale.

Il valore locativo figurativo è un reddito fittizio e imponibile che serve a garantire la parità di trattamento tra proprietari e affittuari. Deve essere in ogni caso pari ad almeno il 60% dell'affitto di mercato.

Regolamentazione ticinese sui casi di rigore

Se il proprietario di un immobile ha un patrimonio imponibile inferiore a 500.000 franchi svizzeri, il valore figurativo dell'affitto è pari al massimo al 30% del reddito netto secondo la nuova legge fiscale ticinese. Questa norma ha lo scopo di evitare che i proprietari di casa si indebitino per pagare le maggiori imposte sul reddito dovute al valore locativo figurativo. (Vedi anche: «La proprietà immobiliare mi esclude in ogni caso dall'assistenza sociale?»).

Due membri del Gran Consiglio hanno presentato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale contro questa disposizione. Essi sostengono che il regolamento viola il divieto di discriminazione, non trattando in egual modo gli inquilini rispetto ai proprietari. Il Tribunale federale ha accolto il ricorso.

Il valore della locazione ad uso del proprietario dovrebbe garantire la parità di trattamento

In ambito fiscale, la Costituzione concretizza il principio generale di uguaglianza imponendo la tassazione in base alla capacità economica.

Il reddito degli inquilini è ridotto dal pagamento dell'affitto. A differenza dei proprietari, però, non possono dedurre dal reddito imponibile i debiti ipotecari o le spese di manutenzione. Per garantire la parità di trattamento, il valore locativo figurativo è imponibile come reddito fittizio sia per l'imposta federale diretta che per quella cantonale.

Il reddito non influisce sul valore locativo figurativo

La base del valore locativo figurativo è l'importo che la proprietaria dovrebbe pagare se affittasse la sua proprietà sul mercato libero. L'importo effettivo di questo reddito fittizio imponibile dipende dalle condizioni locali e dall'uso effettivo dell'immobile occupato dal proprietario nel luogo di residenza.

Il regolamento cantonale contestato prevede che, in caso di beni inferiori a 500.000 franchi, il valore locativo figurativo possa essere tassato al massimo al 30% del reddito netto. Tuttavia, secondo la giurisprudenza sul principio costituzionalmente sancito della parità di trattamento, l'importo del valore locativo figurativo deve essere basato sul canone di mercato; non è ammissibile un collegamento al reddito.

Il valore dell'affitto ad uso del proprietario deve essere pari ad almeno il 60% dell'affitto di mercato.

Sebbene i Cantoni abbiano un certo margine di manovra, la giurisprudenza in materia di imposte cantonali stabilisce che il valore locativo figurativo deve essere pari ad almeno il 60% dell'affitto di mercato. Il Tribunale federale ha dichiarato incostituzionali le norme cantonali che prevedono un valore medio di affitto imputato del 60%. La stessa sorte è toccata a una legge cantonale che fissava un valore di affitto figurativo inferiore al 60%, concedendo al contempo detrazioni per gli inquilini.

La regola del 60% si applica quindi in modo assoluto e per ogni singolo caso. Non sono ammesse ulteriori riduzioni, anche se un Cantone vuole evitare che i proprietari di immobili debbano indebitarsi per pagare le tasse. Il Tribunale federale ricorda che il valore ufficiale di un immobile nel Canton Ticino è pari al 44% del valore di mercato. Poiché il regolamento contestato si applica ai proprietari di immobili con un patrimonio inferiore a 500.000 franchi svizzeri, un proprietario di un immobile con un valore di mercato di 1,2 milioni di franchi svizzeri può di conseguenza essere considerato un «caso di rigore». Circa 3.800 proprietari di immobili beneficerebbero del regolamento contestato.

Il Tribunale federale annulla una disposizione cantonale solo se non è possibile un'interpretazione conforme alla Costituzione. Nel caso in esame, tale interpretazione non è possibile. Il Tribunale federale dichiara nullo l'articolo contestato della legge fiscale ticinese e condanna il Canton Ticino a pagare le spese processuali per un importo di 2.000 franchi.