Chi desidera donare un appartamento deve tenere conto degli eventuali diritti di terzi e chiarire le conseguenze in materia di diritto successorio e fiscale.

Anche la proprietaria di un appartamento non può necessariamente disporre liberamente dell'immobile. Ad esempio, può esistere un diritto di prelazione o il regolamento condominiale può limitare la vendita. Va inoltre tenuto presente che una donazione non può violare gli obblighi successori. Chi dona l'appartamento e continua a viverci può scegliere tra un diritto di abitazione e un usufrutto.

Non è sempre possibili disporre liberamente di un immobile di proprietà

Una proprietaria per piani non ha un diritto automatico di prelazione se desidera cedere o vendere il proprio appartamento condominiale. Il regolamento condominiale o altri accordi possono prevedere che gli altri condomini possano opporsi alla vendita di un appartamento. In questo caso, la donazione è legalmente valida solo se nessuno dei condomini ha presentato opposizione entro 14 giorni. Tuttavia, l'obiezione non è valida se il condomino l'ha sollevata senza un valido motivo.

Tuttavia, può esistere un diritto di prelazione contrattuale o iscritto al registro fondiario. Il beneficiario del diritto di prelazione può esercitarlo entro tre mesi dalla data in cui è venuto a conoscenza della donazione.

La donazione può violare la quota legittima

Se la proprietaria dona l'appartamento a suo figlio o a un altro erede legittimo, deve considerare il diritto di successione. È necessario dichiarare la donazione come tale, in modo che non si configuri improvvisamente come un anticipo sull’eredità. Inoltre, la donazione non deve violare la quota legittima.

Attenzione: Il Consiglio federale ha promulgato la revisione del diritto successorio a partire dal 1° gennaio 2023. Grazie alle nuove disposizioni, la testatrice può disporre più liberamente del proprio patrimonio, poiché queste riducono la quota legittima dei figli e la eliminano completamente quella dei genitori.

Conseguenze finanziare di una donazione

Chi desidera continuare a vivere nell'appartamento di proprietà dovrà sostenere costi diversi a seconda che la proprietaria opti per un diritto di abitazione o per un diritto di usufrutto. Nel caso del diritto di abitazione, la proprietaria è una sorta di inquilina: salvo diversamente concordato, sostiene i costi di manutenzione ordinaria e di consumo, come ad esempio l'elettricità o il collegamento via cavo. Se la proprietaria opta per l'usufrutto, si fa carico anche dei costi di eventuali ipoteche e assicurazioni. Anche le conseguenze fiscali dipendono dall'uso scelto. Se la proprietaria ha optato per un diritto di abitazione, la nuova proprietaria deve farsi carico delle imposte sul patrimonio, mentre la proprietaria originaria deve pagare le imposte solo sul valore locativo. Nel caso dell'usufrutto, anche l'ex proprietaria paga le imposte sul valore locativo, ma si fa carico anche dell'imposta sul patrimonio sul valore ufficiale dell'appartamento.

Attenzione: il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha abolito la tassazione del valore locativo. Tuttavia, fino all'entrata in vigore del progetto, continuano ad applicarsi le disposizioni esistenti.

Chi regala il proprio appartamento, deve chiarire con l'autorità fiscale quali sono le eventuali imposte su donazioni, eredità, plusvalenze immobiliari e successioni. Le norme variano da cantone a cantone e talvolta anche all'interno di un cantone, a seconda del comune di residenza.

Aggiornato il 28 settembre 2025