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L'odore del cibo del ristorante arriva nel mio appartamento: cosa posso fare?
Se l'odore di cibo aleggia in modo intenso e permanente nell'appartamento, l'inquilino può chiedere una riduzione dell'affitto. Tuttavia, se l'inquilino era già a conoscenza delle emissioni di odori al momento della stipula del contratto di locazione, avrà difficoltà a far valere la sua richiesta. Il proprietario dell'appartamento può al massimo avanzare una richiesta di risarcimento danni nei confronti del ristoratore.
Odori sgradevoli o anche solo intensi possono compromettere l'idoneità di un appartamento e portare a una riduzione dell'affitto e a una richiesta di eliminazione del difetto. Se e in che misura il locatore debba cedere dipende da vari aspetti: l'inquilino era a conoscenza della presenza del ristorante e delle sue emissioni odorose al momento del trasloco? Si tratta di un problema dovuto ad un evento speciale in cui si mangia la fondue o di un disturbo permanente?
Se la proprietaria di un appartamento è disturbata dagli odori, non è obbligata a vendere immediatamente l'appartamento. Se è disturbata nella sua proprietà, può eventualmente avanzare una richiesta di risarcimento danni contro il proprietario del ristorante o obbligarlo a eliminare il disturbo.
Segnalare al padrone di casa il problema degli odori
L'odore della fondue può essere delizioso per alcuni, ma per altri è un attacco al proprio benessere: l’odore di formaggio o altri odori intensi di cibo possono compromettere l'agibilità dell'appartamento. Il locatore deve assicurarsi che l'appartamento sia idoneo all'uso. Non può far valere come argomentazione il fatto che non sia è la proprietaria del ristorante e che pertanto non possa essere ritenuta responsabile delle immissioni.
Se il benessere dell'inquilino è compromesso dall’odore persistente di cibo, può segnalarlo al locatore e pretendere che quest'ultimo elimini il difetto. Il locatore è obbligato a eliminare l’immissione se è permanente e intensa. La conciliazione è utile anche all'inquilino se non poteva essere a conoscenza del ristorante e delle sue emissioni odorose quando si è trasferito. L’ufficio di conciliazione o il tribunale decide in ogni singolo caso se il locatore è obbligato a prendere provvedimenti e/o a concedere una riduzione dell'affitto.
Se la padrona di casa deve porre rimedio al difetto, dipende da lei come: può, ad esempio, cercare di trovare una soluzione con il proprietario del ristorante e convincerlo a migliorare la ventilazione. Può anche apportare lei stessa modifiche strutturali all'appartamento in affitto. Se per rimediare al difetto sono necessari lavori di costruzione, l'inquilino deve tollerarli.
Se il locatore non interviene entro un periodo di tempo ragionevole, l'inquilino può minacciare per iscritto il locatore che procederà a depositare l'affitto entro un periodo di tempo ragionevole. In caso contrario, l'inquilino può depositare la pigione futura presso l'ufficio designato dal Cantone. L'inquilino deve quindi avviare una procedura di conciliazione entro 30 giorni, altrimenti il locatore incasserà la pigione depositata. Non pagare semplicemente la pigione è una cattiva idea, perché in questo caso il locatore può rescindere il contratto di locazione alla fine di un mese, dopo aver fissato per iscritto un termine di pagamento e minacciando di disdire il contratto con un preavviso di almeno 30 giorni.
Risarcimento danni dovuto alla turbativa della proprietà
Anche il proprietario dell'appartamento ha dei diritti nei confronti del proprietario del ristorante. Quest'ultimo non può interferire eccessivamente con la proprietà altrui. In particolare, non può disturbare il proprietario dell'appartamento con un odore ingiustificato e sgradevole. Per valutare se l'odore è eccessivo e sgradevole i tribunali si basano sulla sensibilità di una persona media posta in una situazione analoga. Se l'odore del cibo è eccessivo e sgradevole per l'olfatto medio, il proprietario danneggiato ha diritto al risarcimento dei danni. Se le norme applicabili non sono state rispettate al momento della costruzione del ristorante, il proprietario danneggiato ha anche il diritto di ottenere l’eliminazione del danno.
Aggiornato il 27 aprile 2023