Kündigung Mietwohnung
Rechtsweg
Die Mieter konnten sich mit ihrer Vermieterin nicht einigen und sehen sich vor Gericht wieder. Was müssen sie beachten?
Mietrechtliches Verfahren
Gegenstand
Im mietrechtlichen Verfahren können die Parteien mietrechtliche Fragen klären lassen. So beispielsweise, ob die Kündigung rechtmässig war.
Verfahren
Das mietrechtliche Verfahren beginnt grundsätzlich (vgl. Fristen & Formvorschriften) mit einem Schlichtungsverfahren. War dieses nicht erfolgreich, können die Mieter bzw. die Vermieterin vor Gericht gehen. Dabei ist je nach Kanton ein gewöhnliches Gericht oder ein spezielles Mietgericht zuständig. Liegt der Streitwert über der Grenze von 100 000 CHF, können die Parteien im gegenseitigen Einverständnis auf die Durchführung des Schlichtungsverfahrens verzichten und direkt Klage einreichen. Ist eine Partei mit dem Entscheid der ersten Instanz nicht einverstanden, kann sie Berufung einlegen.
Siehe «Adressen & Anlaufstellen»
Kosten
Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Das Gericht erhebt bis zu einem Streitwert von 30 000 CHF in der Regel keine Gerichtskosten, jedoch muss die unterlegene Partei grundsätzlich eine Parteientschädigung nach den kantonal geltenden Tarifen zahlen.
Das Gericht kann von den Grundsätzen abweichen, insbesondere wenn eine Partei den Prozess mutwillig führt oder wenn das Resultat unbillig wäre. Wer unnötige Prozesskosten verursacht, muss diese bezahlen. Die Kantone können grosszügigere Regelungen für die Parteien vorsehen. (siehe auch «Habe ich vor dem Mietgericht Anrecht auf eine Übersetzung?»)
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Kündigung anfechten. Ist der Mieter mit der Kündigung der Wohnung nicht einverstanden, kann er sie innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Geldforderungen geltend machen. Der Mieter oder die Vermieterin müssen Forderungen aus dem Mietverhältnis spätestens 5 Jahre nach deren Fälligkeit mit einer Betreibung, einem Schlichtungsgesuch oder einer Klage geltend machen.
Aufgepasst: Fälligkeit bedeutet nicht zwingend das Ende des Mietverhältnisses.
Schlichtungsverfahren
Bei einem Streitwert von bis zu 100 000 CHF ist das Schlichtungsverfahren grundsätzlich zwingend. Bei einem Streitwert bis zum 2 000 CHF kann die Schlichtungsbehörde entscheiden, sofern die klagende Partei den entsprechenden Antrag stellt.
Die klagende Partei kann das unterzeichnete Schlichtungsgesuch in Papierform oder elektronisch mit einer qualifizierten elektronischen Signatur einreichen oder mündlich zu Protokoll geben. Sie muss das Schlichtungsgesuch spätestens am letzten Tag der Frist oder, wenn die Frist an einem Samstag, Sonntag oder anerkannten Feiertag endet, am drauffolgenden Werktag einreichen, d.h. bei der Post aufgeben oder mündlich zu Protokoll geben. Die Schlichtungsverhandlung findet innerhalb von zwei Monaten seit Einreichung des Schlichtungsgesuches statt und ist formlos.
Klagebewilligung
War die Schlichtung nicht erfolgreich, erteilt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung, welche während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht berechtigt. Ist eine Partei mit dem Gerichtsentscheid nicht einverstanden, kann sie innerhalb von 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides Berufung einlegen. Die Rechtsmittelinstanz eröffnet ihren Entscheid schriftlich und begründet. Ist eine Partei wiederum mit diesem Entscheid nicht einverstanden, kann sie innert 30 Tagen nach der vollständigen Eröffnung Beschwerde beim Bundesgericht erheben.
Betreibungsverfahren
Gegenstand
Das Betreibungsverfahren dient der Eintreibung von offenen Geldforderungen.
Verfahren
Hat die Vermieterin noch offene Geldforderungen gegenüber dem Mieter, kann sie beim Betreibungsamt ein Betreibungsbegehren einreichen. Dieses stellt einen Zahlungsbefehl aus. Der Mieter kann Rechtsvorschlag erheben, worauf die Vermieterin ihren Anspruch im Zivilverfahren geltend machen muss. Erhebt der Mieter keinen Rechtsvorschlag und bezahlen auch nicht, kann die Vermieterin ein Fortsetzungsbegehren beim Betreibungsamt stellen. Der Mieter kann zudem ein Gesuch um Nichtbekanntgabe der Betreibung an Dritte stellen. (siehe auch: «Kann ich mich gegen Betreibungsregistereinträge wehren?»)
Dasselbe Verfahren gilt für den Mieter, wenn sie die Vermieterin betreiben lassen.
Kosten
Die Kosten für den Zahlungsbefehl sind abgestuft nach Höhe der Forderung und reichen von gut 20 CHF bis gut 400 CHF. Das Erheben eines Rechtsvorschlages ist gebührenfrei. Diejenige Partei, welche die Forderung geltend macht, muss die Kosten vorschiessen.
Zahlen, Fristen & Formvorschriften
Nachdem die betriebene Partei den Zahlungsbefehl erhalten hat, kann sie die Rechnung innert 20 Tagen begleichen. Ist sie mit der Rechnung nicht einverstanden, kann sie innert 10 Tagen mündlich oder schriftlich Rechtsvorschlag erheben. Diesfalls kann die betreibende Partei frühestens 20 Tage und spätestens ein Jahr nach der Zustellung des Zahlungsbefehls vor Gericht eine Klage bzw. ein Rechtsöffnungsgesuch einreichen. erhebt die betriebene Partei keinen Rechtsvorschlag und bezahlt auch nicht, kann die Vermieterin frühestens 20 Tage und spätestens ein Jahr nach Zustellung des Zahlungsbefehls ein Fortsetzungsbegehren beim Betreibungsamt stellen.
Das Gesuch um Nichtbekanntgabe der Betreibung an Dritte kann die betriebene Person frühestens drei Monate ab Zustellung des Zahlungsbefehls stellen.