Kündigung Mietwohnung

Wohnung kündigen

Ben und Zoé möchten ihre Wohnung kündigen. Was müssen sie dabei beachten? Was gilt, wenn die Vermieterin die Wohnung kündigen will?

Ordentliche Kündigung durch Mieter

Kündigen Ben und Zoé ordentlich, müssen sie dies nicht begründen.

Dient die Wohnung als Familienwohnung, kann der mit Zoé verheiratete Ben den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung von Zoé kündigen. Verweigert Zoé ohne triftigen Grund die Zustimmung, muss Ben vor Gericht gehen (vgl. Rechtsweg).

vgl. Fristen & Formvorschriften

Fristlose Kündigung durch Mieter

Ist der Vermieterin ein massiver Mangel an der Wohnung bekannt und behebt sie ihn nicht innert angemessener Frist, können Ben und Zoé fristlos kündigen (vgl. Checkliste Mängel).

Beispiel: Die Wohnung ist wegen eines Brandes oder eines lecken Dachs unbewohnbar. Kein Grund für eine fristlose Kündigung ist aber, wenn der Kochherd wegen eines Brandes unbenutzbar ist und die Vermieterin den Kochherd innert nützlicher Frist ersetzen wird.

Ausserordentliche Kündigung durch Mieter

Ist die Erfüllung des Mietvertrages nicht mehr zumutbar, können Ben und Zoé ausserordentlich kündigen. Über allfällige Schadenersatzforderungen entscheidet das Gericht.

Beispiele: Massive Verschlechterung des Gesundheitszustandes (vgl. Umbau der Mietwohnung), Tod der Mieter oder eine Scheidung.

Ordentliche Kündigung durch Vermieterin

Die Vermieterin muss auf Nachfrage begründen, warum sie den Mietvertrag kündigen will. Verstösst der Kündigungsgrund gegen Treu und Glauben, ist die Kündigung anfechtbar. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Vermieterin damit eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters durchsetzen will oder wenn die Kündigung während eines mietrechtlichen, nicht missbräuchlich eingeleiteten, Verfahrens erfolgt.

Dient die Wohnung als Familienwohnung, muss die Vermieterin die Kündigung Ben und seiner Ehefrau Zoé separat zustellen.

vgl. Fristen & Formvorschriften

Ausserordentliche Kündigung durch Vermieterin

Zahlungsverzug

Bezahlen Ben und Zoé die Miete nicht, setzt die Vermieterin eine Zahlungsfrist und kann ihnen androhen, dass sie bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis kündigt. Nach unbenutztem Ablauf der Frist kann die Vermieterin ausserordentlich kündigen (vgl. Fristen&Formvorschriften).

Eigentumswechsel

Veräussert die Vermieterin die Wohnung, ist auch die neue Eigentümerin an den Mietvertrag gebunden. Sie darf jedoch Ben und Zoé kündigen, wenn sie dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (vgl. Fristen&Formvorschriften).

Ablauf befristeter Mietvertrag

Haben Ben und Zoé mit der Vermieterin eine bestimmte Laufzeit des Mietvertrages vereinbart, endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.

Fristen & Formvorschriften

Ordentliche Kündigung durch Mieter

Kündigungsfrist / Kündigungsform

Ben und Zoé können mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer schriftlich kündigen. Ist im Mietvertrag eine längere Frist oder ein anderer Termin vorgesehen, gilt dieser. Verpassen Ben und Zoé die Frist oder den Termin, gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.

Zustellung Kündigung

Ben und Zoé müssen sicher stellen, dass ihre Vermieterin die Kündigung mindestens einen Tag vor Beginn der Kündigungsfrist erhält. Ist die Vermieterin oder eine Stellvertreterin nicht anwesend, gilt der erste Tag der Abholfrist als Empfangsdatum. Bei einer Liegenschaftsverwaltung gilt der erste Werktag der Abholfrist als Empfangsdatum.

Fristlose Kündigung durch Mieter

Bei einem der Vermieterin bekannten und von ihr nicht innert angemessener Frist behobenem massiven Mangel können Ben und Zoé fristlos kündigen.

Ausserordentliche Kündigung durch Mieter

Ist ein Fortführen des Mietvertrags nicht mehr zumutbar, können Ben und Zoé innert drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt ausserordentlich kündigen. Sterben Ben und Zoé, haben ihre Erben eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf den allfälligen ortsüblichen Kündigungstermin.

Ordentliche Kündigung durch Vermieterin

Die Vermieterin muss Ben und Zoé mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Dieses Formular muss unter anderem angeben, was Ben und Zoé tun müssen, wenn sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen wollen. Erfüllt die Kündigung diese Formvorschriften nicht, ist die Kündigung nichtig.

Ausserordentliche Kündigung durch Vermieterin

Zahlungsverzug

Die Vermieterin muss Ben und Zoé bei Zahlungsverzug schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen und ihnen die Kündigung androhen. Läuft die Frist unbenutzt ab, kann die Vermieterin Ben und Zoé mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats kündigen.

Eigentumswechsel

Die neue Eigentümerin kann Ben und Zoé mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, sofern sie einen berechtigten Eigenbedarf geltend macht. Kündigt sie früher, als es der Vertrag der bisherigen Vermieterin gestattet hätte, haftet sie Ben und Zoé für alle daraus entstehenden Schäden.

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