Disdetta dell’appartamento in locazione

Disdire l'appartamento

Ben e Zoé vogliono dare la disdetta del loro appartamento. Cosa devono considerare? Cosa succede se la locatrice vuole dare la disdetta dell'appartamento?

Disdetta ordinaria da parte dell'inquilino

Se Ben e Zoé danno la disdetta ordinaria, non devono fornire una motivazione.

Se l'appartamento funge da abitazione familiare, Ben, che è sposato con Zoé, può disdire il contratto di locazione solo con il consenso espresso di Zoé. Se Zoé rifiuta il consenso senza un valido motivo, Ben deve ricorrere al giudice (cf. via legale).

cf. Termini & Requisiti formali

Disdetta senza preavviso da parte dell'inquilino

Se la locatrice è a conoscenza di un difetto grave dell'appartamento e non vi pone rimedio entro un termine ragionevole, Ben e Zoé possono recedere dal contratto senza preavviso (cf. lista di controllo difetti).

Esempio: l'appartamento è inabitabile a causa di un incendio o di una perdita dal tetto. Non è tuttavia dato motivo di disdetta senza preavviso, se il fornello è inutilizzabile a causa di un incendio e la locatrice sostituirà il fornello entro un periodo di tempo ragionevole.

Disdetta straordinaria da parte dell'inquilino

Se l'adempimento del contratto di locazione non è più ragionevole, Ben e Zoé possono dare la disdettta straordinaria. Il giudice deciderà sulle eventuali richieste di risarcimento danni.

Esempi: grave deterioramento dello stato di salute (cf. ristrutturazione dell'appartamento), morte dell'inquilino o divorzio.

Disdetta ordinaria da parte della locatrice

La locatrice deve motivare, su richiesta, perché desidera rescindere il contratto di locazione. Se il motivo della disdetta viola la buona fede, la disdetta è contestabile. È questo il caso, ad esempio, se la locatrice vuole imporre una modifica unilaterale del contratto a svantaggio dell'inquilino o se la disdetta interviene durante una procedura di diritto locativo, non introdotta abusivamente.

Se l'appartamento funge da dimora familiare, la locatrice deve notificare la disdetta separatamente a Ben e a sua moglie Zoé.

cf. Termini & Requisiti formali

Disdetta straordinaria da parte della locatrice

Mora nel pagamento

Se Ben e Zoé non pagano la pigione, la locatrice impartisce loro un termine di pagamento con la comminatoria di disdetta del contratto, se questo termine scade inutilizzato. Dopo la scadenza inutilizzata di questo termine, la locatrice può disdire il contratto di locazione in modo straordinario (cf. Termini & Requisiti formali).

Cambiamento di proprietà

Se la locatrice aliena l'appartamento, anche la nuova proprietaria è vincolata dal contratto di locazione. Può tuttavia dare la disdetta a Ben e Zoé, se fa valere un bisogno personale urgente per sé o per i suoi parenti stretti o affini (cf. Termini & Requisiti formali).

Scadenza del contratto di locazione a tempo determinato

Se Ben e Zoé hanno concordato con la locatrice una durata determinata del contratto di locazione, il rapporto di locazione termina senza disdetta alla scadenza prevista.

Termini & Requisiti formali

Disdetta ordinaria da parte dell'inquilino

Termini / forma della disdetta

Ben e Zoé possono dare la disdetta scritta, con un preavviso di tre mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Se il contratto di locazione prevede un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta, questi valgono. Se Ben e Zoé non osservano il preavviso o la scadenza di disdetta, la disdetta è valida per la scadenza successiva.

Ricezione della disdetta

Ben e Zoé devono assicurarsi che la loro locatrice riceva la disdetta almeno un giorno prima dell'inizio del periodo di preavviso. Se la locatrice o una rappresentante non è presente, è considerata data di ricezione il primo giorno del termine di ritiro. Per una gestione immobiliare è considerata data di ricezione il primo giorno lavorativo del termine di ritiro.

Disdetta senza preavviso da parte dell'inquilino

Nel caso di un difetto grave, di cui la locatrice è a conoscenza e a cui non è pone rimedio entro un congruo termine, Ben e Zoé possono recedere dal contratto senza preavviso.

Disdetta straordinaria da parte dell'inquilino

Se la prosecuzione del contratto di locazione non è più esigibile, Ben e Zoé possono dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per una scadenza quasiasi. In caso di decesso di Ben e Zoé, i loro eredi possono dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per la prossima scadenza legale di disdetta.

Disdetta ordinaria da parte della locatrice

La locatrice deve dare la disdetta a Ben e Zoé mediante un modulo approvato dal Cantone. Questo modulo deve indicare, tra l'altro, cosa devono fare Ben e Zoé se desiderano contestare la disdetta o chiedere una protrazione della locazione. Se la disdetta non soddisfa questi requisiti formali è nulla.

Disdetta straordinaria da parte della locatrice

Mora nel pagamento

In caso di mora nel pagamento la locatrice deve fissare a Ben e Zoé un termine scritto di pagamento di almeno 30 giorni e minacciare la disdetta del contratto. Se il termine scade inutilizzato, la locatrice può dare la disdetta a Ben e Zoé, con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.

Cambiamento di proprietà

La nuova proprietaria può dare la disdetta a Ben e Zoé osservando il termine di preavviso legale per la prossima scadenza legale, se fa valere un bisogno personale urgente. Se la nuova proprietaria dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, la locatrice precedente risponde verso Ben e Zoé di tutti i danni che ne derivano.

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