Ein Freund darf eine Mietwohnung kostenlos nutzen, sofern der Mietvertrag dies nicht ausschliesst.

Überlässt ein Mieter einer Person seine Mietwohnung ohne Gegenleistung, liegt keine genehmigungspflichtige Untermiete vor. Ebenso wenig kann die Vermieterin argumentieren, dass der Mieter mit seiner grosszügigen Geste die Pflicht verletzen, die Wohnung sorgfältig zu gebrauchen. Die Vermieterin kann allerdings im Mietvertrag die Gratis-Überlassung ausschliessen.

Gratis wohnen ist keine Untermiete

Eine genehmigungspflichtige Untermiete liegt nur vor, wenn der Mieter von seinem Freund einen Mietzins verlangt. Wohnt er jedoch kostenfrei in der Mietwohnung, handelt es sich um eine Gebrauchsleihe. Wie das Bundesgericht schreibt, muss der Mieter deswegen nicht vorgängig die Zustimmung der Vermieterin einholen, wenn er jemand gratis bei sich wohnen lässt.

Kostenlose Überlassung schliesst sorgfältige Nutzung nicht aus

Selbst wenn die Vermieterin keine Freude an dem Dauergast hat: Vor Gericht kann sie nicht mit Erfolg argumentieren, der Mieter würde  dadurch die Pflicht zur sorgfältigen Nutzung der Mietwohnung verletzen. Denn ohne gegenteilige Bestimmung im Mietvertrag fällt die Aufnahme von Gästen grundsätzlich unter den mietrechtlich vorgegebenen «vorausgesetzten Gebrauch». Dies jedenfalls dann, wenn keine Überbelegung entsteht und der Gast die Mietwohnung selbst sorgfältig nutzt.

Vermieterin kann Nutzung vertraglich einschränken

Schränkt die Vermieterin die Nutzung der Wohnung nicht ein oder hält sie lediglich fest, dass das Mietobjekt als Wohnung zu nutzen sei, muss der Mieter laut Bundesgericht nicht selbst in dem Mietobjekt wohnen und kann seine Wohnung anderen Personen kostenlos zur Verfügung stellen.

Die Vermieterin kann jedoch in dem Mietvertrag festlegen, dass sie nur eine bestimmte Nutzung der Wohnung erlaubt. Sie kann etwa festlegen, dass grundsätzlich nur der Mieter selbst in der Wohnung leben darf.