Wohnen

Ist der Mietvertrag gültig, wenn die Wohnfläche falsch angegeben ist?

Entspricht die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht den Tatsachen, kann der Mieter grundsätzlich zurücktreten oder eine Mietzinsherabsetzung verlangen.

Steht im Mietvertrag eine Quadratmeteranzahl, die nicht der tatsächlich vermieteten Fläche entspricht, kann sich der Mieter je nach Umfang der Abweichung auf den Grundlagenirrtum berufen und vom Vertrag zurücktreten. Er kann alternativ auch eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

Komplizierte Flächenberechnung einer Wohnung

Gesetz und Verordnung schreiben nicht vor, dass der Mietvertrag die genaue Fläche der Wohnung angeben muss. So darf diese Information fehlen, die Vermieterin kann aber die Quadratmeterzahl im Inserat und / oder im Mietvertrag angeben. Dabei darf die Vermieterin eine ungefähre Angabe machen – beispielsweise ca. 100 m2 – oder die genaue Quadratmeterzahl angeben. Um spätere Konflikte zu vermeiden, sollte sie auch die Messmethode angeben, so etwa, ob die Fläche von allfälligen Einbauschränken in der Flächenangabe enthalten ist oder nicht.

Mieter muss falsche Flächenangabe nicht hinnehmen

Wie das Bundesgericht schreibt, entspricht es der allgemeinen «Lebenserfahrung, dass der Mietzins einer Wohnung von deren Grösse, insbesondere der Zimmerzahl und der bewohnbaren Fläche abhängt». Sowohl Mietzins wie auch Grösse der Wohnung beeinflussen den Entscheid, eine Wohnung zu mieten oder nicht, massgeblich. Der potentielle Mieter darf darauf vertrauen, dass die Vermieterin korrekte Angaben über die Wohnfläche macht. Weicht die tatsächliche Fläche der Wohnung massiv von der versprochenen Quadratmeterzahl ab, darf der Mieter entschädigungslos vom Mietvertrag zurücktreten.

Der Mieter muss der Vermieterin spätestens ein Jahr, nachdem er den Mangel entdeckt hat, den Rücktritt erklären. Lebte der Mieter allerdings schon lange in der Wohnung, ohne sich über die Fläche zu beschweren, kann die Vermieterin sich auf Treu und Glauben berufen und den entschädigungslosen Rücktritt ablehnen.

Möchte der Mieter in der Wohnung bleiben, kann er bei einer von der vertraglichen Vereinbarung abweichenden Mietfläche die Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Dies jedenfalls dann, wenn die Abweichung so massiv ist, dass sie die Tauglichkeit der Mietwohnung beeinträchtigt.