Wohnen

Ersetzt eine mündliche Auskunft die Baubewilligung?

Nein. Mit Entscheid vom 5. August 2020 bestätigt das Bundesgericht, dass mündliche Zusicherungen einer Behörde eine formelle Baubewilligung grundsätzlich nicht ersetzen.

In der Landwirtschaftszone sind «Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation, zonenkonform». Sichert eine Person des Bauamts gleichwohl mündlich zu, dass der Eigentümer eine potentiell weitervermietbare Wohnung einbauen dürfe, darf er sich nur unter restriktiven Bedingungen auf diese Auskunft verlassen.

Eigentümer baut vier statt drei Wohnungen ein

Erst bei der Schlussabnahme stellt das Bauamt fest, dass ein Eigentümer eines Gebäudes in der Landwirtschaftszone nicht nur die bewilligte dritte, sondern zusätzlich eine vierte Wohnung eingebaut hat. Der Eigentümer argumentiert, dass es sich bei den Räumen für die Grossmutter nicht um eine vierte Wohnung handle und die zuständige Person im Bauamt in die Planänderung eingewilligt hätte. Der Gemeinderat fordert allerdings den Eigentümer auf, die vierte Wohnung zurückzubauen. Kantons- wie auch Bundesgericht haben die Verweigerung der nachträglichen Bau- und Ausnahmebewilligung gestützt und den Eigentümer zum Rückbau sowie zur Stilllegung des Wasseranschlusses verpflichtet

Keine landwirtschaftsfremden Wohnungen in Landwirtschaftszone

Laut Bundesgericht besteht «ein erhebliches öffentliches Interesse daran, dass in der Landwirtschaftszone keine landwirtschaftsfremden Wohnungen gebaut werden.» Bei den streitigen Räumen handle es sich um eine eigenständige und potentiell weitervermietbare Wohnung, da diese über einen separaten Eingang sowie Küchenzeile und Dusche/WC verfügten. Dass die Räume innen nur von einer gewöhnlichen Zimmertür und dünnen Wänden von den übrigen Räumen abgetrennt sei ändere an dieser Qualifikation ebenso wenig wie die Tatsache, dass die Räume über keine eigene Waschmaschine verfügten.

Eigentümer müssen Recht in den Grundzügen kennen

Der Beschwerdeführer beruft sich auf Treu&Glauben, da die zuständige Person vom Bauamt mündlich bestätigt habe, dass der Umbau unproblematisch sei. Tatsächlich dürfen sich Bürger unter bestimmten Voraussetzungen auf falsche behördliche Auskünfte verlassen. Wie das Bundesgericht feststellt, sind diese Voraussetzungen hier nicht erfüllt, da der Eigentümer den Bauamts-Angestellten nur über den Einbau einer Teeküche, nicht aber über die tatsächlich eingebaute Küchenzeile und die anderen baulichen Massnahmen wie die separate Eingangstüre informiert hat: «Unter diesen Umständen durften die Beschwerdeführer nicht auf die Auskunft des Sachbearbeiters vertrauen, der – wie sie wussten – nicht über alle für die Beurteilung relevanten Informationen verfügte.» (Siehe auch: «Kann die Gemeinde Parkgebühren eines Einkaufszentrums formlos senken?»)

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und auferlegt dem Beschwerdeführer die Gerichtskosten im Umfang von 4 000 CHF.

(Stand: 12. Mai 2022)