Wohnen
Kann ich auch bei einer Totalsanierung Abzüge geltend machen?
Wer eine Liegenschaft neu erwirbt und instand stellt, kann werterhaltende Kosten auch dann von den Steuern abziehen, wenn es sich um eine Totalsanierung handelt. Diese neue Praxis hat das Bundesgericht mit Urteil vom 6. Juni 2023 bestätigt.
Die Eigentümerin kann die Kosten der Instandstellung ihrer neu erworbenen Liegenschaft abziehen. Dies gilt sowohl für die Bundessteuern als auch für die kantonalen Steuern. Die Steuerbehörden dürfen auch bei einer Totalsanierung nicht schematisch vorgehen und sämtliche Abzüge verweigern. Vielmehr müssen sie prüfen, ob es sich bei den einzelnen Renovierungen jeweils um werterhaltende und damit abzugsfähige Aufwendungen oder um wertvermehrende und damit nicht abzugsfähige Aufwendungen handelt.
Keine werterhaltenden Investitionen bei Totalsanierung
Ein Ehepaar erwirbt ein zweiteiliges Bauernhaus und renoviert den einen Hausteil. Die Steuerbehörde anerkennt einen Betrag von CHF 163 098 als abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten. Im darauffolgenden Jahr saniert das Ehepaar die Fassade und das Dachgeschoss beider Teile des Bauernhauses. Hier nun anerkennt die Steuerverwaltung nur denjenigen Betrag der Unterhaltskosten, welcher sich auf den ersten Hausteil bezieht. Die Steuerrekurskommission sowie das Verwaltungsgericht weisen die Beschwerde dagegen im Wesentlichen ab. Das Ehepaar erhebt erfolgreich Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht.
Abzüge auch bei einer Totalsanierung möglich
Die Steuerverwaltung lehnt den Abzug der Unterhaltskosten für den zweiten Hausteil ab, da hier von einem «wirtschaftlichen Neubau» und damit von wertvermehrenden Aufwendungen auszugehen sei. Das Bundesgericht verweist hingegen auf seine neue Praxis, wonach die Steuerbehörden namentlich auch bei einer Totalsanierung die einzelnen Aufwendungen separat betrachten und allenfalls zum Abzug zulassen muss. Sie hat abzuklären, ob die Renovationen «dazu dienen, einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen, mithin werterhaltend wirken». Das Ehepaar hat detailliert aufgezeigt, welche Aufwendungen werterhaltend seien. Die Vorinstanz hat dies nicht geprüft, da sie der Ansicht war, bei einem «wirtschaftlichen Neubau» nur eine Gesamtbeurteilung vornehmen zu müssen.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut und weist sie zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück. Der Kanton muss die Gerichtskosten im Umfang von 5 000 CHF übernehmen sowie das Ehepaar mit 4 000 CHF entschädigen.