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Puis-je adapter le loyer initial après 30 ans ?
Dans le cas d'un immeuble ancien, la bailleuse peut en principe adapter le loyer initial aux usages locaux et n'est pas tenue de réfuter, par un calcul de rendement, qu'elle obtient un rendement surfait avec le nouveau loyer. C'est ce qu'a décidé le Tribunal fédéral dans son arrêt du 13 septembre 2018.
Un loyer est notamment abusif lorsqu'il permet à la bailleuse d'obtenir un rendement excessif. Inversement, il n'est pas abusif s'il se situe dans la fourchette des loyers usuels dans la localité et le quartier. La bailleuse d'un immeuble ancien n'a pas à prouver qu'elle n'obtient pas un rendement excessif avec la location. (Cf. aussi : « Qui doit prouver que le loyer initial est abusif ? »)
Le locataire s'oppose au loyer initial
Le nouveau locataire d'un appartement de 30 ans conteste le loyer initial de 2’160 CHF comme étant abusif, le loyer du locataire précédent étant de 1’409 CHF. Le locataire demande en vain la réduction du loyer devant l'autorité de conciliation et dépose ensuite une plainte auprès du tribunal cantonal des baux et loyers. Il argumente que le loyer initial est abusif et demande un calcul de rendement. Le tribunal des baux rejette la plainte, car l'immeuble est un « ancien immeuble » pour lequel la bailleuse n'a pas besoin de présenter un calcul de rendement pour justifier l'augmentation du loyer initial. Le tribunal cantonal renvoie en revanche le litige à l'instance précédente, car un bâtiment de 30 ans n'est pas un « ancien immeuble ». La bailleuse forme un recours en matière civile contre cette décision devant le tribunal.
La bailleuse d'un immeuble ancien n'a pas à fournir de calcul de rendement
Le locataire exige que la bailleuse prouve, par un calcul de rendement, qu'elle n'obtient pas un rendement excessif avec la location. Dans le cas d'un immeuble ancien, cela n'est guère possible pour la bailleuse, car elle ne peut plus guère prouver les fonds propres investis, qui sont décisifs pour le calcul du rendement. C'est pourquoi elle peut s'orienter vers les loyers usuels du quartier et de la localité. (Cf. aussi : « Loyer »)
Alors que le locataire argumente qu'un bâtiment acquis il y a 30 ans par la bailleuse n'est pas « ancien » dans ce sens, le Tribunal fédéral affirme qu'après 30 ans, un bâtiment est considéré comme un « vieil immeuble ». Le prix d'acquisition de l'époque n'a plus aucun rapport avec la réalité économique actuelle. La bailleuse peut donc se baser sur les loyers usuels dans la localité et le quartier pour fixer le loyer initial.
Le Tribunal fédéral admet le recours de la bailleuse et oblige le locataire à payer les frais de justice à hauteur de 5’000 CHF ainsi qu'une indemnité de partie de 6’000 CHF.
Mis à jour le 30 novembre 2023