La nouvelle loi sur l'aménagement du territoire réglemente notamment les constructions dans les zones non constructibles, l'imperméabilisation des sols et la priorité accordée à l'agriculture.

Le 29 septembre 2023, l'Assemblée fédérale a adopté la loi révisée sur l'aménagement du territoire. Le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur de la première partie au 1er janvier 2026. Il a également adopté l'ordonnance révisée sur l'aménagement du territoire et fixé l'entrée en vigueur de la première partie au 1er janvier 2026. Les deuxièmes parties entreront en vigueur le 1er juillet 2026.

1. Quel est l'objectif de la révision du droit de l'aménagement du territoire ?

La nouvelle loi sur l'aménagement du territoire vise notamment à stabiliser le nombre de bâtiments dans les zones non constructibles et l'imperméabilisation des sols dans les zones agricoles exploitées toute l'année. Cette dernière mesure s'applique dans la mesure où elle n'est pas nécessaire à l'agriculture ou à l'exercice d'activités touristiques.

2. Les cantons peuvent-ils encore autoriser de nouvelles constructions en dehors des zones à bâtir ?

Les cantons peuvent autoriser de nouvelles constructions en dehors des zones à bâtir, à condition que celles-ci ne dépassent pas de plus de 2 % la valeur du 29 septembre 2023, date du vote final. Les valeurs de référence cantonales respectives, c'est-à-dire le nombre de bâtiments hors des zones à bâtir, sont énumérées à l'annexe 1 de l'ordonnance révisée sur l'aménagement du territoire. Les bâtiments dont la surface est inférieure à 6 m² sont exclus de l'objectif de stabilisation.

La Confédération, les cantons et les communes soutiennent par des mesures les efforts visant à stabiliser le nombre de bâtiments dans les zones non constructibles. Les cantons définissent dans leur plan directeur un concept global pour atteindre les objectifs de stabilisation. Ils doivent réexaminer périodiquement, au moins tous les quatre ans, les objectifs de stabilisation.

Si les objectifs de stabilisation sont compromis ou non atteints, le canton doit veiller à ce qu'ils soient compensés par la démolition de bâtiments existants.

3. Qui a droit à une prime de démolition ?

Si une propriétaire démolit un bâtiment situé en dehors de la zone à bâtir, elle reçoit du canton une prime de démolition à hauteur des frais de démolition. Les frais liés à l'élimination des déchets spéciaux ou des sites contaminés sont déduits de ce montant. Cela n'est toutefois possible que si aucune autre personne ou autorité n'est tenue de supporter les frais d'élimination pour des raisons légales.

Attention : La propriétaire d'un bâtiment à usage non agricole ou touristique ne reçoit la prime de démolition que si aucun nouveau bâtiment de remplacement n'est construit.

Les cantons financent la prime de démolition principalement grâce aux recettes provenant de la compensation des avantages liés à l'aménagement du territoire. La Confédération participe au financement à hauteur de 20 à 30 % dans le cadre des crédits accordés.

4. Les cantons peuvent-ils autoriser de nouvelles surfaces imperméabilisées ?

L'ordonnance révisée sur l'aménagement du territoire définit un sol comme imperméabilisé « lorsqu’il s’agit d’une surface de bâtiment ou d’une surface au sol pourvue d’un revêtement imperméable tel que le béton ou l’asphalte ».

Les cantons peuvent encore autoriser de nouvelles surfaces imperméabilisées, mais celles-ci ne doivent pas dépasser de plus de 2 % la valeur du 29 septembre 2023, date du vote final. Les valeurs de référence cantonales correspondantes sont énumérées à l'annexe 1 de l'ordonnance révisée sur l'aménagement du territoire.

La Confédération, les cantons et les communes soutiennent par des mesures les efforts visant à stabiliser le nombre de surfaces imperméabilisées. Les cantons définissent dans leur plan directeur un concept global pour atteindre les objectifs de stabilisation. Ils doivent réexaminer périodiquement, au moins tous les quatre ans, les objectifs de stabilisation.

Si les objectifs de stabilisation sont compromis ou non atteints, le canton doit veiller à les compenser par la remise en culture des surfaces imperméabilisées existantes.

Attention : L'objectif de stabilisation ne s'applique pas aux imperméabilisations liées à l'agriculture ou au tourisme. Toutefois, si une telle surface était déjà imperméabilisée au 29 septembre 2023, le canton peut la prendre en compte et la créditer lors d'une remise en état.

5. Qu'en est-il dans les zones touristiques ?

La nouvelle loi sur l'aménagement du territoire permet de remplacer et d'agrandir les hôtels et restaurants construits avant 1972 qui ne se trouvent pas (ou plus) dans une zone à bâtir. Le Conseil fédéral l'a précisé dans son ordonnance et autorise une extension à 120 lits pour les hôtels et à 100 places assises pour les restaurants.

Les extensions supplémentaires doivent être compensées en termes de surface bâtie et d'autres surfaces imperméabilisées. La compensation doit être effectuée avant le début des travaux ou doit être garantie avant le début des travaux.

6. Qu'en est-il de l'agriculture ?

Désormais, dans la zone agricole, l'agriculture et ses besoins ont la priorité sur les utilisations non agricoles. Ainsi, l'autorité compétente accorde à l'agriculture des allègements en matière de protection de l'environnement dans la zone agricole « pour autant que les intérêts de l’agriculture l’emportent sur l’intérêt au respect de la distance minimale de protection contre les odeurs ou des dispositions relatives à la protection contre le bruit ». Les intérêts de l'agriculture prévalent notamment lorsque

• l'utilisation résidentielle concernée est postérieure à l'utilisation agricole ;
• l'espace d'habitation concerné a été autorisé pour des raisons agricoles ; ou
• l'espace d'habitation concerné appartient à l'exploitation agricole à l'origine des immissions.

(Cf. aussi : « Un paysan peut-il tenir un élevage de porcs à côté d’une zone d'habitation ? »)

Attention : Un permis de construire déjà délivré, qui a donné lieu à un besoin accru de protection environnementale, devient caduc si un conflit survient ultérieurement en raison d'émissions olfactives ou sonores provenant de l'agriculture.

7. Avantages en matière d'aménagement

La valeur d'un terrain varie en fonction de la zone dans laquelle il se trouve. Si la commune reclasse un terrain, sa valeur peut augmenter ou diminuer en conséquence.

Alors que selon le droit en vigueur jusqu'à présent, l'augmentation de valeur devait en principe être compensée, le législateur fédéral prescrit désormais une compensation d'au moins 20 pour cent uniquement lorsqu'il s'agit d'un avantage en matière d'aménagement du territoire résultant d'une nouvelle affectation permanente d'un terrain en zone à bâtir. Les cantons peuvent comme auparavant prévoir une compensation en cas de reclassement ou de rezonage.