Das neue Raumplanungsrecht reguliert insbesondere die Gebäude im Nichtbaugebiet, die Bodenversiegelung und den Vorrang der Landwirtschaft.

Am 29. September 2023 hat die Bundesversammlung das revidierte Raumplanungsgesetz verabschiedet. Der Bundesrat hat den ersten Teil davon auf den 1. Januar 2026 in Kraft gesetzt. Er hat zudem die revidierte Raumplanungsverordnung verabschiedet und den ersten Teil davon ebenfalls auf den 1. Januar 2026 in Kraft gesetzt. Die jeweiligen zweiten Teile werden am 1. Juli 2026 in Kraft treten.

1. Was ist der Zweck der Revision des Raumplanungsrechts?

Das neue Raumplanungsgesetz soll namentlich die Zahl der Gebäude im Nichtbaugebiet und die Bodenversiegelung in den ganzjährig bewirtschafteten Landwirtschaftszonen stabilisieren. Letzteres, soweit sie nicht landwirtschaftlich oder zur Ausübung touristischer Aktivitäten bedingt ist.

2. Dürfen Kantone Neubauten ausserhalb der Bauzonen noch zulassen?

Die Kantone dürfen Neubauten ausserhalb der Bauzonen bewilligen, sofern diese nicht mehr als 2 Prozent über dem Wert vom 29. September 2023, dem Zeitpunkt der Schlussabstimmung, liegen. Die jeweiligen kantonalen Referenzwerte, also die Zahl der Gebäude ausserhalb der Bauzonen, sind in Anhang 1 der revidierten Raumplanungsverordnung aufgelistet. Ausgenommen von dem Stabilisierungsziel sind Gebäude mit einer Gebäudefläche von weniger als 6 m².

Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen mit Massnahmen die Bestrebungen, die Zahl der Gebäude im Nichtbaugebiet zu stabilisieren. Die Kantone legen in ihrem Richtplan ein Gesamtkonzept zur Erreichung der Stabilisierungsziele fest. Sie müssen die Stabilisierungsziele periodisch, mindestens alle 4 Jahre, überprüfen.

Sind die Stabilisierungsziele gefährdet oder verfehlt, muss der Kanton für die Kompensation durch den Abbruch bestehender Gebäude sorgen.

3. Wer erhält eine Abbruchprämie?

Bricht eine Eigentümerin ein ausserhalb der Bauzone stehendes Gebäude ab, erhält sie vom Kanton eine Abbruchprämie in der Höhe der Abbruchkosten. Von diesem Betrag abzuziehen sind die Aufwendungen für die Entsorgung von Spezialabfällen oder Altlasten. Dies wiederum nur dann, wenn nicht eine andere Person oder Behörde die Beseitigungskosten aus gesetzlichen Gründen tragen muss.

Aufgepasst: Die Eigentümerin eines Gebäudes ohne landwirtschaftliche oder touristische Nutzung erhält die Abbruchprämie nur, wenn kein Ersatzneubau erstellt wird.

Die Kantone finanzieren die Abbruchprämie in erster Linie über die Erträge aus dem Ausgleich der Planungsvorteile. Der Bund beteiligt sich im Rahmen der bewilligten Kredite mit 20-30 Prozent an der Finanzierung.

4. Dürfen Kantone neue versiegelte Bodenflächen zulassen?

Die revidierte Raumplanungsverordnung definiert einen Boden dann als versiegelt, «wenn es sich um eine Gebäudegrundfläche oder um eine mit einem wasserundurchlässigen Belag wie Beton oder Asphalt versehene Bodenfläche handelt.

Die Kantone dürfen noch neue versiegelte Bodenflächen zulassen, diese dürfen aber nicht mehr als 2 Prozent über dem Wert vom 29. September 2023, dem Zeitpunkt der Schlussabstimmung, liegen. Die jeweiligen kantonalen Referenzwerte sind in Anhang 1 der revidierten Raumplanungsverordnung aufgelistet.

Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen mit Massnahmen die Bestrebungen, die Zahl der versiegelten Flächen zu stabilisieren. Die Kantone legen in ihrem Richtplan ein Gesamtkonzept zur Erreichung der Stabilisierungsziele fest. Sie müssen die Stabilisierungsziele periodisch, mindestens alle 4 Jahre, überprüfen.

Sind die Stabilisierungsziele gefährdet oder verfehlt, muss der Kanton für die Kompensation durch die Rekultivierung bestehender versiegelter Flächen sorgen.

Aufgepasst: Das Stabilisierungsziel gilt nicht für Versiegelungen, die landwirtschaftlich oder touristisch bedingt sind. War eine solche Fläche jedoch bereits am 29. September 2023 versiegelt, darf der Kanton sie bei einem Rückbau berücksichtigen und gutschreiben.

5. Was gilt im Tourismusgebiet?

Das neue Raumplanungsgesetz erlaubt es, vor 1972 gebaute Hotels und Restaurants, die sich nicht (mehr) in einer Bauzone befinden, zu ersetzen und zu erweitern. Der Bundesrat hat dies in seiner Verordnung präzisiert und lässt eine Erweiterung auf 120 Betten für Hotels und auf 100 Sitzplätze für Restaurants zu.

Die zusätzlichen Erweiterungen sind in Bezug auf die Gebäudefläche und auf andere versiegelte Flächen zu kompensieren. Die Kompensation hat vor Baubeginn zu erfolgen oder muss vor Baubeginn sichergestellt sein.

6. Was gilt für die Landwirtschaft?

Neu hat in der Landwirtschaftszone die Landwirtschaft mit ihren Bedürfnissen Vorrang gegenüber nicht landwirtschaftlichen Nutzungen. So gewährt die zuständige Behörde der Landwirtschaft innerhalb der Landwirtschaftszone umweltschutzrechtliche Erleichterungen, «soweit die Interessen der Landwirtschaft das Interesse an der Einhaltung des Mindestabstandes zum Schutz vor Gerüchen oder der Bestimmungen zum Schutz vor Lärm überwiegen». Dabei überwiegen die Interessen der Landwirtschaft insbesondere dann, wenn

• die betroffene Wohnnutzung nach der landwirtschaftlichen Nutzung entstanden ist;
• der betroffene Wohnraum als landwirtschaftlich bedingt bewilligt wurde; oder
• der betroffene Wohnraum zum Landwirtschaftsbetrieb gehört, von dem die Immissionen ausgehen.

(Siehe auch: «Darf ein Bauer Schweine unmittelbar neben der Wohnzone halten?»)

Aufgepasst: Eine bereits erteilte Baubewilligung, die einen höheren umweltrechtlichen Schutzbedarf ausgelöst hat, fällt dahin, wenn sich später ein Konflikt mit Geruchs- oder Lärmimmissionen aus der Landwirtschaft ergibt.

7. Planungsvorteile

Je nachdem, in welcher Zone ein Grundstück liegt, hat es einen unterschiedlichen Wert. Zont die Gemeinde ein Grundstück um, kann sich dessen Wert entsprechend erhöhen oder senken.

Während gemäss bisher geltendem Recht die Werterhöhung grundsätzlich generell auszugleichen war, schreibt der Bundesgesetzgeber den Ausgleich von mindestens 20 Prozent neu nur noch dann zwingend vor, wenn es um einen Planungsvorteil aufgrund eines neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenen Bodens geht. Die Kantone können den Ausgleich nach wie vor auch bei Um- und Aufzonungen vorsehen.