Abitare
Chi deve dimostrare se la pigione iniziale è abusiva?
Di regola l'inquilino. Come ha stabilito il Tribunale federale il 6 maggio 2021 ciò può valere anche per un aumento massiccio della pigione iniziale. Ciò è il caso se la locatrice ha sollevato in Tribunale ragionevoli dubbi sull'abusività della pigione iniziale.
Con l'attuale sentenza il Tribunale Federale aumenta i requisiti per una contestazione vincente della pigione iniziale. È vero che un aumento massiccio della pigione iniziale è ancora presunto abusivo. Tuttavia l'aumento massiccio della pigione iniziale può essere giustificato, in particolare se la locatrice non ha adeguato sostanzialmente la pigione durante la lunghissima locazione precedente.
Una pigione iniziale aumentata massicciamente può essere giustificata
L'inquilino affitta un appartamento di due stanze ad una pigione netta mensile di 1.060 franchi. L'ultima pigione per l'inquilino precedente, che aveva vissuto nel vecchio appartamento per oltre 20 anni, era di 738 franchi. La locatrice giustifica l'aumento della pigione con un «adeguamento alle condizioni in uso nella località e nel quartiere». L'inquilino ottiene inizialmente successo in Tribunale: le istanze inferiori qualificano la pigione iniziale come abusiva e fissano una nuova pigione iniziale di 855 CHF.
Se la locatrice aumenta la pigione iniziale di molto più del 10%, il Tribunale si diparte da una pigione abusiva. Tuttavia se l'inquilino precedente ha vissuto nell'appartamento per almeno 15-20 anni, secondo il Tribunale federale in caso di forte aumento del livello delle pigioni di immobili residenziali comparabili «è probabile che la pigione precedente non corrisponda più alla pigione attuale in uso nel quartiere e nella località». È quindi sufficiente che la locatrice possa sollevare ragionevoli dubbi sull'abusività presso il Tribunale. Può sollevare questi dubbi, per esempio, presentando 3-4 proprietà comparabili con una pigione corrispondente insieme a statistiche ufficiali o a una perizia privata.
L'onere della prova torna a carico dell'inquilino
Se la locatrice riesce a sollevare questi dubbi presso il Tribunale, la palla torna nel campo dell'inquilino. L'inquilino deve ora dimostrare che l'aumento non è più abituale nella località e nel quartiere. Decisivi per questo sono i confronti con locali residenziali «che sono paragonabili all'immobile affittato per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione». Secondo la giurisprudenza, le statistiche ufficiali possono essere incluse nel confronto se «tengono conto dell'evoluzione più recente delle pigioni». Un confronto con cinque locali residenziali comparabili è anche possibile, visto che «l'evoluzione più recente delle pigioni degli immobili comparabili dev'essere presa in considerazione per quanto riguarda il tasso d'interesse di riferimento e l'indice nazionale dei prezzi al consumo svizzeri».
L'ultima istanza cantonale non aveva esaminato se gli argomenti della locatrice- aveva presentato 23 proprietà comparabili - fossero in grado di sollevare dubbi sull'abusività e se l'inquilino fosse di conseguenza obbligato a fornire prove. Di conseguenza il Tribunale federale ha accolto parzialmente il ricorso della locatrice. Ha rinviato il caso all'istanza cantonale, che deve rivalutare il caso. L'inquilino deve pagare le spese processuali per un importo di 2.000 franchi e risarcire la locatrice con 2.500 franchi.