Abitare
Posso modificare l'affitto iniziale dopo 30 anni?
Nel caso di un vecchio edificio, il locatore può in linea di principio adeguare la pigione iniziale in linea con la prassi locale e non deve dimostrare con un calcolo del rendimento che stia ottenendo un rendimento eccessivo con il nuovo canone. Questo è stato deciso dal Tribunale federale nella sentenza del 13 settembre 2018.
Un affitto è abusivo, tra l'altro, se il locatore ottiene un rendimento eccessivo con esso. Al contrario, non è abusivo se rientra nell'ambito degli affitti abituali della località e del distretto. La proprietaria di un vecchio immobile non deve dimostrare di non ottenere un reddito eccessivo affittandolo. (Vedi anche: «Chi deve dimostrare se la pigione iniziale è abusiva?»)
L'inquilino si oppone alla pigione iniziale
Il nuovo inquilino di un appartamento di 30 anni contesta come abusivo l'affitto iniziale di 2.160 franchi; l'affitto del precedente inquilino era di 1.409 franchi. Invano l'inquilino chiede una riduzione della pigione davanti all’ufficio di conciliazione e successivamente presenta un ricorso al Tribunale cantonale delle locazioni. Egli sostiene che la pigione iniziale è abusiva e chiede un calcolo del rendimento. Il tribunale delle locazioni respinge la richiesta, in quanto l'edificio è un «vecchio immobile» per il quale il locatore non è tenuto a presentare un calcolo del rendimento per giustificare l'aumento del canone iniziale. Il tribunale cantonale, tuttavia, rinvia la controversia al tribunale di primo grado, poiché un edificio di 30 anni non è un «vecchio immobile». La proprietaria fa appello contro questa decisione in sede civile.
Il locatore di un vecchio immobile non è tenuto a presentare un calcolo della rendimento
L'inquilino esige che la proprietaria dimostri con un calcolo del rendimento che non ottiene un rendimento eccessivo con l'affitto. Nel caso di un vecchio immobile, tuttavia, questo è difficilmente possibile per la proprietaria, perché non può dimostrare il capitale proprio investito, che è decisivo per il calcolo della rendita. Pertanto, il locatore può orientarsi sull'affitto abituale della località e del quartiere. (Vedi anche: «Pigione»)
Sebbene l'inquilino sostenga che un edificio acquistato 30 anni fa dal locatore non sia «vecchio» in questo senso, il Tribunale federale ritiene che un edificio sia considerato un «vecchio immobile» dopo 30 anni. Il prezzo di acquisto di allora non ha più alcun legame con la realtà economica attuale. Il locatore può quindi basare il canone di locazione iniziale sull'affitto abituale della località e del quartiere.
Il Tribunale federale ha accolto il ricorso del locatore e ha condannato l'inquilino a pagare le spese processuali di 5.000 franchi e delle ripetibili di 6.000 franchi.
Aggiornato il 30 novembre 2023