Wohnen

Muss ich meinen Lebensmittelpunkt in der Erstwohnung haben?

Eine Person kann nur einen Wohnsitz und nur eine Erstwohnung haben. Die Erstwohnung ist dort, wo die Person ihren Lebensmittelpunkt hat.

Die Wohnung, in welcher eine in der Gemeinde niedergelassene Person lebt, ist eine Erstwohnung. Niedergelassen ist eine Person dort, wo sie sich «in der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, welcher für Dritte erkennbar sein muss». Eine Person kann nur eine Niederlassungsgemeinde und da nur in einer Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben. (Siehe auch: «Arbeitswohnung trotz Zweitwohnungsverbot möglich?»)

Überlässt die Eigentümerin einer Zweitwohnung ihre Wohnung einer in der betreffenden Gemeinde niedergelassenen Person, muss diese in der überlassenen Wohnung ihren Lebensmittelpunkt haben, damit die Wohnung als Erstwohnung gilt. Dies hat das Bundesgericht mit Urteil vom 7. Mai 2025 bestätigt.

Eigentümer lassen Ortsansässigen Zweitwohnung nutzen

Ein im Kanton Zürich lebendes Ehepaar hat eine Wohnung im Stockwerkeigentum im Kanton Graubünden. Die Gemeinde verpflichtet die Eigentümer, die Wohnung als Erstwohnung zu nutzen beziehungsweise nutzen zu lassen. Diese teilen der Gemeinde mit, sie hätten ihre Wohnung einer in der Gemeinde wohnhaften Person überlassen. Die Gemeinde anerkennt die Gebrauchsüberlassung nicht als Erstwohnungsnutzung. Das Ehepaar beschwert sich erfolglos beim kantonalen Verwaltungsgericht gegen diese Verfügung.

Sowohl das Ehepaar als auch die Person, der es die Wohnung zum Gebrauch überlassen hat, erheben dagegen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Person kann in ihrer Wohnsitzgemeinde nur eine Erstwohnung haben

Das kantonale Gericht hält fest, dass der Begriff der «Niederlassung» die Rechtspraxis zum zivilrechtlichen Wohnsitz zu berücksichtigen habe. Gemäss dieser liege der Wohnsitz dort, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen sei. Dieser Mittelpunkt könne sich nur an einem einzigen Ort und damit auch nur in einer einzigen Wohnung befinden. (Siehe auch: «Ich wohne im Wohnmobil ohne festen Wohnsitz. Wo zahle ich Steuern?»)

Die Eigentümer wiederum argumentieren, dass sich die «Niederlassung» auf einen ganzen Ort beziehe und nicht auf eine einzelne Wohnung. Entscheidend für die Einstufung als «Hauptwohnung» sei die «Hauptnutzung».

Das Bundesgericht folgt der Argumentation der Wohneigentümer nicht, so stelle eine Wohnung ebenfalls einen «Ort» dar auch für die Qualifikation als Erstwohnung sei der Lebensmittelpunkt einer Person entscheidend. Es sei «nicht einzusehen, weshalb die für die Bestimmung des Wohnsitzes [beziehungsweise] der Niederlassungsgemeinde massgeblichen tatsächlichen Kriterien nicht auch für die Bestimmung der Hauptwohnung innerhalb einer Gemeinde herangezogen werden dürften».

Eheliche Wohnung ist meist auch Lebensmittelpunkt

Das Eigentümerpaar hat die Wohnung einer in ungetrennter Ehe lebenden Person überlassen, welche zusätzlich über eine eheliche Wohnung in derselben Gemeinde verfügt. Die Person nutzt in der überlassenen Wohnung gelegentlich das Dampfbad oder den Hometrainer und übernachtet ab und zu dort, ohne persönliche Dinge in dieser Wohnung zu haben. Die Strom- und Wasserrechnungen bewegen sich auf einem Niveau, welches auch mit einer erhöhten Zweitwohnungsnutzung erklärt werden kann. Wie das Verwaltungsgericht kommt damit auch das Bundesgericht zum Schluss, dass die Gebrauchsüberlassung «ein Konstrukt zur Umgehung der Erstwohnungspflicht» sei.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und auferlegt den Beschwerdeführenden die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 4 000.