Mängel bei Mietwohnung
Checkliste: Schaden in der Mietwohnung
Was kann ich tun, wenn ich beim Einzug in die Wohnung Mängel entdecke?
Als erstes: Klären Sie ab, ob es ein Rückgabeprotokoll gibt. Hat die Vermieterin mit dem Vormieter ein Rückgabeprotokoll erstellt hat, dürfen Sie dieses bei der Übergabe der Wohnung einsehen. Ein Übernahmeprotokoll sollten Sie sorgfältig prüfen und erst unterzeichnen, wenn Sie die Wohnung sorgfältig begutachtet haben. Denn dieses dient auch der Vermieterin als Beleg für den Zustand der Wohnung: Alle Schäden, die darauf nicht vermerkt sind, kann sie später Ihnen zuschreiben.
Weiter gilt: Die Vermieterin muss Ihnen die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt im gebrauchstauglichen Zustand übergeben. Dies gilt auch dann, wenn Sie mit der Vermieterin etwas anderes vereinbart haben: Eine solche Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist nichtig. Eine Wohnung ist beispielsweise dann nicht gebrauchstauglich, wenn die Wasserversorgung nicht funktioniert (vgl. «Kein Wasser wegen Baustelle») oder bei Schimmel (vgl. «Selbst schuld am Schimmelbefall?»
Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, liegt ein Mangel vor. Sie haben als frisch eingezogener Mieter dann folgende Möglichkeiten:
- Setzen Sie der Vermieterin eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels. Behebt die Vermieterin den Mangel nicht innert dieser Frist, können Sie
- auf Erfüllung und Schadenersatz klagen oder
- auf die Behebung des Mangels verzichten und Schadenersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz wegen Dahinfallens des Mietvertrages verlangen
- Ohne Fristansetzung können Sie dann vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz wegen Dahinfallens des Mietvertrages verlangen, wenn aus dem Verhalten der Vermieterin hervorgeht, dass eine Fristansetzung nutzlos ist
Beispiel: Auf Ihre Aufforderung hin, den Mangel zu beseitigen, erklärt die Vermieterin unmissverständlich, dass sie das nicht tun werde..
- Sie können die Wohnung auch übernehmen und auf der korrekten Erfüllung des Vertrags beharren. Sie haben als Mieter so die Mängelrechte, die Ihnen während der Mietdauer zustünden und Sie können zur Durchsetzung Ihres Rechts ein Schlichtungsverfahren einleiten.
Welche Schäden in meiner Mietwohnung muss ich selbst beheben?
Leben Sie bereits in der Wohnung, müssen Sie Mängel im Rahmen des so genannten kleinen Unterhalts selbst und auf eigene Kosten beheben. Um den kleinen Unterhalt geht es immer dann, wenn zur Behebung des Mangels keine besonderen Fachkenntnisse notwendig sind. Es muss Ihnen als durchschnittlicher Mieter also möglich sein, den Mangel durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen ohne grosse Kosten für das Material selbst beheben zu können.
Gibt es in der Wohnung einen Schaden, für dessen Behebung eine Fachperson nötig ist, ist der erste Schritt immer: Melden Sie den Schaden Ihrer Vermieterin, da diese für die Behebung zuständig ist. Tun Sie dies nicht, haften Sie für den Schaden, der der Vermieterin aus der späten Meldung entsteht (vgl.: «Undichtes Dach – wer zahlt den Schaden an meinen Möbeln»?). Nachdem Sie den Mangel gemeldet haben, können Sie als Mieter von der Vermieterin verlangen dass sie
- den Mangel beseitigt. Die Vermieterin muss Ihnen als Mieter rechtzeitig mitteilen, wann sie die Reparaturen vornehmen will. Sie müssen diese Reparaturen dulden. Allfällige Ansprüche Ihrerseits auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten. Wenn Sie von Ihrer Vermieterin erfolgreich Schadenersatz fordern möchten, müssen Sie den Schaden beziffern können. Beseitigt die Vermieterin den Mangel nicht innert angemessener Frist, können Sie
- fristlos kündigen, wenn die Wohnung nicht oder kaum mehr gebrauchstauglich ist;
- auf Kosten der Vermieterin den Mangel beheben lassen, wenn die Wohnung vermindert gebrauchstauglich ist;
- den Mietzins hinterlegen, wenn Sie dies vorher schriftlich unter Ansetzung einer angemessenen Frist angedroht haben. Aufgepasst: Sie dürfen nur künftige Mietzinse hinterlegen. Hinterlegen Sie bereits fällige Mietzinse, sind Sie laut Bundesgericht nicht vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt. (vgl. «Kann ich auch fällige Mietzinse gültig hinterlegen?»
- den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;
- Schadenersatz leistet, sofern sie nicht beweist, dass sie kein Verschulden trifft;
- den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.
Welche Schäden muss ich beim Auszug aus meiner Wohnung bezahlen?
Sie müssen die Wohnung als Mieter in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Hatten Sie beim Einzug mit der Vermieterin ein Übernahmeprotokoll erstellt, gilt die Vermutung, dass Sie für diejenigen Schäden verantwortlich sind, die nicht bereits im Übernahmeprotokoll aufgeführt waren. Ohne Übernahmeprotokoll muss die Vermieterin nachweisen, dass allfällige Mängel von Ihnen stammen.
Ist belegt, dass ein Mangel während Ihrer Mietdauer entstanden ist, müssen Sie als Mieter zwei Arten von Schäden übernehmen: Die Kosten für Mängel, die Sie im Rahmen des kleinen Unterhalts beheben können. Ebenfalls übernehmen müssen Sie die Kosten für die Behebung eines Mangels, den Sie selbst zu verantworten haben.
Beispiel für den kleinen Unterhalt: Sie müssen die Dübellöcher in der Wand ausbessern. Dies muss fachgerecht erfolgen. Ist die Ausbesserung fachgerecht erfolgt, darf die Vermieterin Ihnen als Mieter nicht wegen der Dübellöcher die Kosten für einen Neuanstrich der Wand überwälzen.
Beispiel für die Behebung eines Mangels, den Sie als Mieter selbst zu verantworten haben: Reparatur von Kochfeld, das wegen unsachgemässer Bedienung zerkratzt ist. Die Vermieterin darf Ihnen als Mieter aber nicht die Kosten für die teurere Neuanschaffung eines Kochherds überwälzen.
Die Vermieterin wiederum muss die Kosten für die Mängel übernehmen, für deren Behebung eine Fachperson nötig ist und die nicht Sie als Mieter zu verantworten haben.
Aufgepasst: Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes festgehalten ist. So ist es beispielsweise nicht zulässig, wenn die Vermieterin Mängel im Rahmen eines bestimmten Mindestbetrags automatisch überwälzt.
Beispiel für einen Mangel, für dessen Behebung die Vermieterin zuständig ist: Reparatur eines Backofens, der trotz sachgemässer Bedienung defekt ist.
Ebenfalls auf Kosten der Vermieterin geht die Überprüfung von sanitären Anlagen, der Elektrik oder Ähnlichem, dasselbe gilt für den Service an Waschmaschine, Heizung und ähnlichen Geräten. Umstritten ist allerdings, ob dies auch gilt, wenn Sie sich im Mietvertrag zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet haben.
Bei der Rückgabe muss die Vermieterin den Zustand der Wohnung prüfen und Mängel, für die Sie einzustehen , sofort melden. Tut sie dies nicht, verliert die Vermieterin grundsätzlich ihre Ansprüche. Übernehmen müssen Sie jedoch von Ihnen zu verantwortende Schäden auch im Nachhinein, soweit es sich um versteckte Mängel handelt. Versteckte Mängel muss die Vermieterin Ihnen sofort nach Entdeckung melden.
Um spätere Unklarheiten und Streitigkeiten zu vermeiden, ist ein Rückgabeprotokoll empfehlenswert. Die Vermieterin sollte im Protokoll entweder eine Pauschale vermerken oder die einzelnen Positionen mit dem zugehörigen Betrag auflisten.
- Sind Sie mit dem Übergabeprotokoll einverstanden, unterzeichnen Sie es und erklären damit, die Reparatur der im Protokoll aufgeführten Schäden zu bezahlen.
- Sind Sie mit dem Übergabeprotokoll nicht einverstanden, können Sie entweder die Unterschrift verweigern oder auf dem Protokoll vermerken, wenn Sie nur mit einer bestimmten Position nicht einverstanden sind.
Beispiel: Die Vermieterin hält im Protokoll einen Schaden an dem Backofen fest. Sie als Mieter können hier vermerken, dass der Backofen bereits amortisiert sei und sie deswegen keine Ersatzzahlung leisten müssen.
Namentlich wenn Sie denken, dass Sie sich mit der Vermieterin nicht einigen werden, können Sie sich für die Wohnungsübergabe von einer Amtsperson – üblicherweise eine Vertreterin der kantonalen Baupolizei – begleiten lassen. Im Rahmen der Amtlichen Befundaufnahme erstellt diese ein Übergabeprotokoll, welches vor Gericht als Urkunde gilt.